《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》讲义0906PPT课件.pptxVIP

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》 ;为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据下列相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。;2013年4月8日 国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知(国土资厅发〔2013〕20号) 适用范围： ;出让地价评估不符合《出让地价评估规范》 估价方法选择文字表述上，没有说明出让评估规范的要求，个别报告也没有按照出让评估规范要求的“3选1”加“2选1”。 估价原则没有考虑出让评估规范的3项原则（价值主导原则、审慎原则、公开市场原则）。另外，绝大部分报告写了这3条原则，但是完全照抄规范上的几句原话，过于简单。 针对划拨土地以协议方式补办出让手续的，未按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》分别评估出让地价和划拨地价，通过两者之差确定最终评估结果。 缺少底价建议，工业用地没有列出国土资源部工业最低出让价标准并对比。;资料收集与资料附件 根据新版《城镇土地估价规程》： 这些资料是必要件： ①规划设计条件、 ②用地红线图、地籍图、 ③宗地权属来源及征地资料、 ④政府有关部门关于土地使用有关问题的批文， ⑤土地取得时征收补偿安置方案等。 ;2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。;《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号） 《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》（国家土地管理局令〔1995〕第2号） 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号） 《关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号） 《关于发布＜国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）＞的通知》（国土资厅发〔2013〕20号） 工业用地：国土资源部工业用地最低出让价标准 国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发〔2006〕307号） 国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）； 国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号） 国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）， ;4.3评估原则 除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则： 价值主导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。 审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。 公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。;4.3评估原则 除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则： 价值主导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。 审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。 公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。;估价原则 根据《城镇土地估价规程》和《出让地价评估技术规范》，宗地评估的估价原则可以概况为5+3+3： 《规程》4.3规定的5项估价技术原则：替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则 根据《规程》9.7.2.2，评估公共管理与公共服务用地、交通运输用地时，除了上述一般估价原则之外，还应遵循：发现并模拟市场价格原则、区分市场定价与政策优惠原则、区位效用为主兼顾用途差异原则 根据《出让地价评估技术规范》4.3，土地使用权出让地价评估应遵循的原则有：价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。;4.4评估方法 (1)收益还原法 (2)市场比较法 (3)剩余法 (4)成本逼近法 (5)公示地价系数修正法 出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。 ;4.5评估程序 (1)接受委托，明确估价目的等基本事项； (2)拟订估价工作方案，收集所需背景资料； (3)实地调查； (4)选定估价方法进行评估； (5)确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议； (6)撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号； (7)提交估价报告； (8)估价资料归档。 ;5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求： (1)确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水