城市综合体调研定位及营销提案.pptVIP

窗户 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗 窗下口高度在距地50-80cm高 甲级写字楼标准层平面相关技术指标 第一百零七页，共一百七十七页。 甲级写字楼其它相关技术指标 停车场 停车场：小型汽车按每车位25㎡、自行车每车位1.2 ㎡ 停车库：小型汽车按每车位40㎡，自行车每成为1.8㎡ 坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑 电梯选择的衡量指标 品牌 载重 载客人数 梯速 第一百零八页，共一百七十七页。 本项目写字楼定位为：国际5A级·总部·生态·商务公园 全洲药业集团做为湖南省乃至全国医药行业领导者之一，上下游众多企业公司都是业务往来伙伴和追随着，这为甲级写字楼招商客源定位指引了大致的方向。 本项目位处“商务总部区”“现代物流区”交融之地，必然有较多物流、贸易企业总部对甲级写字楼存在着一定的需求。 与项目整体关联度：项目整体定位高，甲级写字楼对整体定位的支持度高。 规模：本项目写字楼规划为4.5万㎡，合理的规模体量对写字楼的高定位给予了支持 方 案 市场接受度 对项目支持度 规模 甲级写字楼 ★★★ ★★★ ★★ 乙级写字楼 ★ ★ ★★ 建议：综合考虑，甲级写字楼有利于后期经营形成良性资产，可在建筑造型及外观用材方面配合整体定位，提升整体项目形象，对硬件设施需高要求 第一百零九页，共一百七十七页。 国际5A级写字楼 思考3：3－5年如何成为区域标杆 思考2：招商抗性，企业入驻率 思考1：回款要求，去化速率 了解市场所带来的思考 预则立，不预则废 ——《礼记·中庸》 第一百一十页，共一百七十七页。 源于经验所带来解决之道——案例列举 “信兴广场”位于深圳市罗湖区深南东路，总建筑面积约为266,784平方米，规划为两栋主体建筑。 主楼，为深圳标志性建筑物“地王大厦”，建筑面积16万平方米，高达79层。 副楼，俗称“小地王”，建筑面积为4.49万平方米，高33层的商务楼，共分隔有332个豪华自由空间，兼办公、居住为一体。空间灵活多变用途广泛，入驻率极高。 第一百一十一页，共一百七十七页。 商业策略 中央購物公園 第一百一十二页，共一百七十七页。 区域开发，商业一般分为三个级次 研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次 第一级次： 城市级商业—专业特色街、 休闲街 第二级次： 区域级商业—street mall 第三级次： 社区级商业—邻里商业街 住宅价值 区域价值 1 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 1、邻里商业街 2、专业特色街 3、street mall 4、休闲街 2 4 3 商业分类 邻里商业街 专业特色街 Street mall 休闲街 商业价值影响 启动期考虑 发展期考虑 第一百一十三页，共一百七十七页。 第一级次：城市级商业—专业特色街、休闲街 分布特点：交通便利，周边区域环境能够符合专业街特色。由于主干道对人流的负影响，一般不分布在主干道 规模：随专业街的影响力而定， 一般在5000平米以内 专业特色街、休闲街利用自身特点，吸引全市范围内的某一消费群体 第一百一十四页，共一百七十七页。 城市级商业建议临森林公园景观大道，具有不可复制核心资源，可建设特色专业街，易于营造休闲氛围。 主营业态 规 模 品牌商家 酒吧街 酒吧、清吧、书吧等 100-500㎡ 本色酒吧、根据地等 美食街 中外风味小吃、中高档餐馆 50-500㎡ 日本料理、泰国菜等 休闲街 西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等 50-500㎡ 名典咖啡、丹桂轩等 特色专业街商家选择要素： 与项目总体定位吻合。 经营内容及方式具有自身特色。 在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升专业街知名度及档次。 专业街虽为个体经营，但整体形象推广却是十分必要的，从商家选择、后期装修、经营管理等都必须符合项目的总体定位档次。 第一百一十五页，共一百七十七页。 第二级次：区域级商业—street mall 分布特点：为满足区域内的生活需求，人流量大，需临主要干道 规模：一般为shopping mall 或大型百货店规模较大，一般数万平米，具体依据区域内人口消费力及发展前景 业态示意：家乐福、沃尔玛、大润发、麦德龙等 第一百一十六页，共一百七十七页。 区域级商业经营旺盛的关键因素是引进2-3家主力店，以带旺区域商业。 主营业态 规模 品牌商家 大型 超市 日常用品、食品等 1.5-2 万㎡ 沃尔玛、家乐福、易初莲花 百货 商场 化妆品、男女服饰等 2万㎡ SOGO、太平洋百货 家电 超市 家用电器、通讯等 1.5-2 万㎡ 国美、苏宁