成都某工程拆迁市场分析.pptVIP

想说爱你不容易成都拆迁市场浅析 第一页，共十九页。 一、惠民工程内容 二、惠民工程市场体现 三、未来需求释放分析 目录： 第二页，共十九页。 惠民工程内容 惠民工程全称“成华 区东郊企业生活区危旧 房改造惠民工程”，是 指在成华区完成企业 “东调”后，紧锣密鼓 开始东郊企业生活改 造、改善那些曾经推 进、见证成都成长的 “老东郊”、国企职工 的居住条件。 惠民工程又称“二次东调”，为成都市和成华区立项的城区改造重点工程。 第三页，共十九页。 惠民工程内容 惠民工程概算投资80 亿元，成都市政府补贴 15亿元。锁定成华区内 万年场片区、府青路立 交桥片区、建设路片 区、双林路片区、府青 路片区5大区域，预计 拆迁总面积86.2万平方 米，总户数约1.8万户6 万余人。 工程锁定区域基本在一 环——二环路之间，这些居 住区域人口密度大，发展滞 后，老家属区居住环境恶劣 第四页，共十九页。 从各方面得到的反映来看，东郊居民改善居住环境的需求十分迫切，但绝大部分的居民缺乏自主置业能力 惠民工程内容 第五页，共十九页。 初步预测需要建设 150万平方米的安置 房，根据目前掌握的情 况来看，已知的开工建 设安置房项目锦绣东 方、蜀都惠园两个项 目，建设面积近85万平 方米，另外还有位于成 华区的团结村、东升村 的异地安置项目定于2 009年开工建设。 从掌握的数据来看，2009年能够交房入住的仅有锦绣东方一个项目，面积70万方，安置7000余户左右，已搬迁户中选择“锦绣东方”安置的有2500户，只占到拆迁总数的很小一部分 惠民工程内容 第六页，共十九页。 2008年1月10日《东 郊企业生活区危旧房 改造惠民工程搬迁安 置实施办法》出台 ， 对最初确定的搬迁安 置实施方法进行一定 的调整，正是这项政 策的调整使惠民工程 产生的市场影响发生 改变 旧搬迁安置政策 原地安置 就近安置 异地安置 认购政策性住房安置 新搬迁安置政策 原地安置 就近安置 异地安置 货币终结安置 放弃安置可购限价商品房　　被改造房屋所有人符合成都市公共住房保障制度规定条件，并愿意放弃在改造规定地点安置的，可以认购经济适用房或限价商品房一套。符合条件可申请廉租补贴　　被改造房屋所有人符合廉租房租金补贴条件的，可以申请廉租房租金补贴，经审批合格后可领取5年租金补贴。 　 货币终结安置　　　货币终结安置，是指被改造私有房屋所有人或被改造公房的合法使用人，如放弃选择改造安置房，可以选择货币终结安置的方式，由改造业主以原地安置方式的安置标准建筑面积为准，按原地安置房成本价上浮35%进行货币终结安置。。 此次政策的调整影响巨大，结合之前的数据来看，搬迁用户当中大多选择货币终结安置，这当中包含的刚性需求对于区域市场容量来说相当惊人 惠民工程内容 第七页，共十九页。 具体数据：惠民工程共3期5批次，从2007年8月起筹备，预定于2009年6月完成所有搬迁签约工作目前已经完成4批次搬迁签约工作共12800户 工程准备期 08年6月 08年10月 09年1月 09年6月 07年8月 08年1月 工程一期 工程二期 工程三期 《东郊企业生活区危旧房改造惠民工程搬迁安置实施办法》出台，开始1期1批次拆迁签约 08年1月10日 1期1批次结束，2批次开始签约 1期2批次结束，2期开始 2期签约结束 09年3月 3期1批签约开始 3期1批签约基本结束，2批签约开始 惠民工程内容 第八页，共十九页。 市场体现 从时间节点上看，每期完成的签约工作都在区域市场上形成了一波上扬的行情，行情走势根据当期签约时间的长短，大致持续2—3个月时间不等，走势略滞后于签约工作期15—30天 工程一期 工程二期 工程三期 一期一批 一期二批 三期一批 （3000户） （3200户） （4300户） （6200户） （3200户） 2008年 2009年 第九页，共十九页。 2月城东区域整体供应产品与整体去化产品的结构完全不对等，说明2月市场产品去化和市场供应关系不大 市场体现 数据来源：行业渠道 第十页，共十九页。 2月份城东区域供应 主要集中在建设路区域 其他区域没有新增供 应，但成交头也相 当火爆 2月份城东几个成交且没有新增供应热点区域中，较多区域的主要成交价格都在4900以下，表明这波行情中，占相当数量的客户对于产品价格相当看重 市场体现 数据来源：行业渠道 第十一页，共十九页。 结合之前的成交价格来看，本月区域热销产品基本是以总价50万以下位于城市中轴线以东的低总价或现房准现房产品为主 市场体现 项目名称 热销户型 （平米） 热销户型总价 （万元） 富丽碧蔓汀 6