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第四章 建筑物及在建工程评估 要求理解和把握房地产评估的特点、影响房地产评估的因素，以及各种评估方法在房地产评估中的具体应用。 第一页，共三十一页。 第一节 概述 一、概念与特性 房地产：本章讲狭义房地产，指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。 特点： 1、位置固定性 2、长期使用性 3、个体差异性 4、投资风险性 投资额大、生产周期长、空间位置固定 第二页，共三十一页。 5、经济地理位置可变性 6、受政策、环境等因素的影响明显 7、具有保值增值趋势 二、房地产的价值与价格的关系 房地产价值是在交易前由评估人员给出的公正性价值判断。 房地产价格是交易双方的实际成交价格，是对价值的反映。 第三页，共三十一页。 三、房地产价格的种类 （一）按房地产的实物形态划分 1.土地价格 2.建筑物价格 3.房地产价格 房地合一的价格。 （二）按房地产价格的形成方式划分 1.市场交易价格 2.评估价格 根据使用目的及其作用分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。 前三项由政府制定并定期公布。 第四页，共三十一页。 （三）按房地产的交易方式划分 拍卖价格：采用拍卖方式形成的成交价格。 招标价格：采用招标方式形成的成交价格。 协议价格：采用协议方式形成的成交价格。 （四）按房地产的权属性质划分 所有权价格：是指房地产所有权的价格。 使