皇家华园整合推广策略课件.ppt

[“皇家华园项目”营销策划案] 目 录项目概况竞争环境分析皇家华园SWOT分析目标消费群分析皇家华园传播定位媒体策划方案 [ 我是谁 ] 我是谁地理位置：皇家华园项目位于金坛市东面板块，自然环境优美。n楼盘自身：这是一个纯别墅项目，有双拼，联排，叠加。n [ 竞争环境分析 ] 竞争环境分析金坛市房地产市场概况：金坛市房地产市场发展呈现大步上扬趋势。n商品房销售较为活跃，以个人购房为主体，投资性不多。n住宅价格逐步走向规范，市场竞争逐渐成熟。n项目创新不够，跟风的发展商多，楼盘同质化比较严重。n随着居民经济水平的提高，总体购买力大大加强。n促销期楼盘和潜在竞争楼盘增多，房地产市场供应量大，n造成市场竞争激烈。 竞争环境分析竞争楼盘概况：主要竞争对手：1.金谷华城别墅：位于城北的北环东路以北，占地45万平的超规模大型社n区。周边配套相对较好，小区共有289户别墅有独别，双拼，叠加，联排（联排为5联排）。独别在220-268万之间，双拼和叠加一般在70万左右，小区内设计了旱水系，整个别墅被多层和小高层住宅包围，私密性不是很好，但配套和周边环境不错，是本案主要竞争对手之一。今年上半年的销售行势看好。 竞争环境分析2.紫薇苑：位于金坛市南面，东环一路和南环二路的交叉口，闹中取静之位置，周边的城南体育公园，环境和地段都很理想。n它也是一个纯别墅项目，共有65户，现房。独别总价在220万-280万之间，联排在128万-156万之间，nnn项目总价相当较高，别墅的楼间距过小，给人感觉别墅的品质没有得到完全的体现。市场反应一般，去化速度不是很快，目前只达到30%左右。 竞争环境分析竞争楼盘概况：其他竞争对手：主要是一些自建房和小的别墅区（紫竹园），还有就是一些高档住宅的别墅和大面积的住宅，因为本项目的价格定位不会很高，所以大面积的高档住宅也是本案的主要竞争对手之一。 [皇家华园SWOT分析 ] 项目SWOT分析优势 ：在物业类型上是一个纯别墅项目在市场上有一定的产品差异化nn在别墅的单体上设计上强调每户汽车库，以保证的别墅的品质和客户对车库的需求独自的私家花园让你享受别墅独有的拥有天地自然豪情高绿化率和宽大楼间距让你享受别墅带来的品质生活纯别墅的社区的私密性和安全性对你进行无微不至的呵护nnn劣势：周边配套不成熟，目前少商业网点，欠缺娱乐、购物环境，人们认识这个地段还要有一定的时间n 项目SWOT分析问题：周边地块开发了大量的经济适用房，共有60万平米，这样就会影响这个地块的档次。机会：整个城东区规划前景看好，城东将成为金坛主要的居住区域之一。树立开发商信任度和品牌形象，建立明显差异化的楼盘形象和差异化的营销策略，吸引客户，深入的挖掘楼盘卖点，真正做到物有所值。 [ 目标消费群定位 ] 目标消费群定位价格：主力别墅总价50-60万左右地段环境：地处城区，城乡结合部的乡镇的一些人士。.主要购买者：金坛一次置业人士金坛二次置业人士乡下进城的 10%30%60%物业形态别墅开发思路：希望建成金坛市最有品质的纯别墅项目 目标消费群定位目标消费群定位——目标市场定位为：追求生活的高档次和高品味，他们的收入很高，年收入大约在十万元左右，对自己居住要求要有一种身位和领地象征。属于高等及中等以上阶层。皇家华园纯别墅物业，符合目标消费群的高品位与居住要求。n皇家华园的纯香水别墅社会成就了追求高品质生活。n目标消费群是一些高端人士，他们对生活的要求很高，所以项目的n设计也要符合这些高端的品味。 目标消费群定位一、什么是高等及中等以上阶层1、从年龄属性来看：年龄在30—55岁之间：30—45岁之间主要是二次置业的年青人，对居住环境的要求比较高。45-55岁左右的多数是为子女将来准备婚房的中年人，和子女住一起，为了改善自己和子女的居住条件。 目标消费群定位2、从职业单位属性来看：国家机关，事业单位，及公共管理、社会组织的工作人员。计算机、软件行业，金融业等经济效益较好的企业高级管理人员。集体股份企业、私营企业、乡镇企业的老板和高级管理人员。年收入在十万以上都将成为本案的目标客户。 目标消费群定位3、从居住地点属性来看：相当比较零散二次置业的在城区老的小区乡镇企业的所在地 目标消费群定位二、高等及中等以上阶层阶层的生活态度追求享受——平时工作压力很大，就应该享受好一些n追求一种身份和地位的象征n要求很高，对事物讲究完美n——追求是一种有身份的、完美的、高档的生活。 目标消费群定位三、高等及中等以上阶层目前热衷于什么消费极其希望回归自然，享受一种更原始、更本能、n更单纯的生活，追求一种时尚活。——旅游成为消费热点购买汽车，拥有自己的交通工具已成为他们的一种n时尚消费。——不仅是交通工具，还可体现身份与发挥个性。 目标消费群定位四、高等及中等以上阶层的心理特点个人成功的经历