市场调查-第二章.pptxVIP

第二章 市场调查的内容;一、市场宏观环境调查 （一）政治法律环境调查 ;（1）国家、地区或城市的经济特性； （2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； （3）一般利率水平、获取贷款的可能性以及与其的通货膨胀率； （4）国民经济产业结构和主导产业； （5）居民收入水平、消费结构和消费水平； （6）物价水平及通货膨胀率； （7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； （8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。;（三）社会文化环境调查;（四）自然环境调查 包括对地理位置、气候条件、地形地貌、地质条件及城市基础设施的调 查。 （五）技术发展调查 要密切注意对科技动态的调查 （六）房地产市场发展态势调查 包括近几年房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、施工 面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以 至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。还包括银行开展住宅 抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 ;;1、社会购买力总量及其影响因素调查;（2） 影响居民消费品购买力的因素调查主要包括以下几个内容： 1）居民货币收入 从市场营销角度出发，通常考虑居民个人收入、可支配收入和可随意支配收入三个项目。 个人收入是指个人从各种经济来源所得到的收入。个人收入的总和除以人口数就是每个人的平均收入。 个人可支配收入是指个人收入中扣除负担的税金所剩下来的能够作为个人消费或储蓄的收入。这部分收入相当一部分要用于支付维持个人和家庭生存必需的费用，如食品、衣着、燃料和房租水电等。 可随意支配收入是指从可支配收入中扣除维持个人和家庭生活必需费用所余下的部分，可随意支配收入是需求中最活跃的因素，它所形成的需求伸缩性很大，需求弹性较强。; 2）居民非商品性支出 居民的货币收入并非全部用于购买商品，有一部分要用于文化、娱乐、生活服务开支，以及交纳税金、票证费、党团工会组织费等非购买商品的货币支出，非商品支出在货币收入中所占比例大小，会影响居民消费品购买力的大小，这部分货币支出的数量，一方面取决于居民的货币收入水平，即居民的富裕程度，另一方面取决于各种文化、服务事业的发展情况和收费标准。;3）结余购买力 居民的结余购买力表现为储蓄存款、现金和各种有价证券，三者处在经常变动之中。结余购买力有期初结余和期末结余两种，期初结余购买力大小会对本期市场产生影响，而明末结余购买力大小则决定了对下期市场的冲击力。; 4）流动购买力 就某一地区来说，当地居民购买力的大小，还要受流动人口引起的货币流入和流出的影响，货币流入大于流出，当地的购买力就会增加；反之，流出大于流入，当地购买力就会减少。造成货币流出、入变动的主要原因是流动人口的变化，比邻地区商品供应状况，以及商业网点设置与经营范围的调整等。;2、购买力投向及其影响因素调查;2、购买力投向及其影响因素调查;（二）消费者人口状况调查; 1、总人口 对于一些生活必需品来讲，人口量的大小与这类商品需求量成正比。根据一个国家(或地区)的总人口与购买力，可以概括了解该国(或地区)市场规模大小。在对总人口进行研究时，应该注意流动人口的变化情况，正如前面所讲的那样，人口流动会引起购买力的流动，从而引起市场需求的变化，这对于处在政治、经济、文化中心或地处交通枢纽的城市来说，尤为明显，此外，总人口的增长速度及其变化也将对市场需求构成产生影响。; 2、人口地理分布 人口地理分布与市场需求有密切关系。比如沿海地区和内地、城市与农村，无论在消费、需求构成、购买习惯和行为等方面都有着许多差异。;3、家庭总数和家庭平均人口数 家庭是社会的细胞，许多商品都是以家庭为基本单位来进行消费的。如住房、家具等，因此，家庭总数和平均人口数对于家庭用品的需求有很大的影响。近年来，随着我国人民生活条例的改善，我国家庭也出现了由过去几代同堂的大家庭向三口之家的小家庭发展的趋势。;4、民族构成 各民族由于其历史、文化和信仰不同，形成了各自比较鲜明的民族习惯，这种民族传统习惯往往会造成差别很大的消费习惯。如我国与中东地区国家、与欧美国家的生活习惯就有很大差别，对饮食、服装等商品的需求也就不同。同时，我国自身也是一个多民族国家，因此，在对消费者进行调查时，应注意这种因民族不同而产生的消费习惯的差异。;5、年龄构成 不同年龄的消费者对商品和服务的数量和种类有着不同的需求。如年轻人对服装、体育用品、音像制品、文具等用品需求较多，而老年人则对滋补品、保健用品有较多需求。当然，这也不是一概而论的，在不同的地区、不同的时期会有不同的特点，这都要依赖于通过市场调查去了解和把握。;6、性别差异 由于性别的差