开发企业拿地操作指引课件.pptVIP

2.开发企业取地模式及方4.大中型开发企业取地认内容及流程 在房地产环节中土地是第一 土地是宝 稍纵即逝 主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式；根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值? 专业性强? 持续性经营从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务? 资金投入较大 自然、人文资源丰富的城市 / 旅游需求旺盛的消费地取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活 团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利 新区开发模式——依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式；根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型?由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。?配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入目标，完成城市建设预期效果?城市具有新区发展规划? 企业开发能力极强? 资金投入极大? 政府资源捆绑性高?通过土地一二级联动开发与经营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现?通过区域运营实现地块价值最大化 核心要素：有大量外溢需求的中心城市新区、众多大配套整合能力与极高的资金投入要求操作性指 标选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计 核心要素：有新区规划城市，具政府资源及政策支持，强大基建、资金实力与相关开发经验操作性指 标具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）取地成本低；前期资金压力大；项目周期长本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利 大配套模式——因代建或配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式；根据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种类型u 政府具有完善配套u 企业开发建设能力 核心要素：高效的开发组织能力和大配套运营能力，资金实力强，需政府相关配套支持操作性指 标取地规模在1000亩以上；只进行二级开发操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主 核心要素：有代建需求财力不足的政府，城市专业基建企业或建设单位，资金实力雄厚操作性指 标当地政府存在资金缺口，财力不充足取地规模在3000亩以上；一、二级开发；住宅用地城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方面支持本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利 商业综合体模式——购物中心、写字楼、酒店等业态组成的建筑综合体，提升空间使用效率? 一般位于城市核心地? 可能面临大量拆迁问题? 资金投入很大? 追求长期高溢价经营回报文娱居住 取地规模100-1000亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵押高贷款能力，中后期享受高额增值利润 城市更新模式——通过重建或再开发、综合整治或功能改变，优化区域功能，助力城市升级? 大量拆迁? 高额前期投入? 政策依赖性很大? 风险较高城市更新在操作过程中面临来自各方面的不确定性，相对风险较高 部分区域呈发展饱