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某某小区前期全程策划方案 前言 房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。很多发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策 略的导入已成为大势所趋。 房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业 的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。 本案即是利用鑫源策划部的专业眼光及手段，通过对运城市圣惠路明珠小区为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立某某小区的市场定位和项目 的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见。 全案共分六部分，其核心内容包括： 一、区域市场个案调查分析 二、项目的投资分析 三、项目规划设计营销 四、项目形象营销 五、营销推广策划 六、项目服务营销 项目背景 某某项目位于运城市盐湖区圣惠路中段西侧，与运城市大型中、低档住房消费的小 区明珠小区紧紧相邻。该项目用地的初始状态是一片30多亩的旧厂房地。 项目紧邻运风高速路，因为项目的本身的地理位置和项目周围的商业开发程度及商业氛围，我们暂定某某的诉求点为：“咱运城老百姓满意的好住房和多走几分钟-----为 家添轿车”。 某某周围建筑多为八、九十年代的民宅，平房早已破旧不堪，加之此地块位于运城市区和乡村交界地；而且根据项目本身所在地的运城市地理位置情况，项目所在地又被称为“运城市的城市淹没区”,这里居民的素质普遍不高，周边生活配套十分落后。某某目 前的市场定位基于此上等原因。 第一部分：区域市场个案调查分析 一、项目邻近地段住宅市场分析 (一)区域内商品房供应量及空置率统计 某某位于圣惠路西侧，我部门在市场调查过程中，将其所辐射到的范围界定在运城市区之内。依据区域内物业的商品房售价把市调项目分为两类，以凤凰路为界，凤凰路以 东的物业多为高档商品住宅，凤凰路西端划为中低档商品住宅。具体数据如下表： 高档物业商品房供应量及空置面积统计表 单位：平方米 元/m2 序号 项目名称 坐落位置 总建筑面积 空置面积 起价 均价 工程进度 1 现房 2 期房 3 期房 4 期房 5 现房 6 期房 合计 中低档物业商品房供应量及空置面积统计表 单位：平方米 元/m2 序号 项目名称 坐落位置 总建筑面积 空置面积 起价 均价 工程进度 1 期房 2 期房 3 期房 4 现房 5 期房 6 期房 合计 从上表来看，运城市区被调查的物业无论是高档楼盘，还是中低档楼盘大多数是期房，这还只限在被调项目的统计数据，如果再加未被调查的项目，估计市场空置率将占商品住宅开发面积60%,本项目规划总建筑面积为30145.54平方米，现仅处于设计、规 划阶段，从市场现有的商品住宅空置量来看，本案已经处在激烈的市场竞争之 中，面临着非常严酷的市场考验。 (二)商品房销售个案分析 根据某某总体规划、当前认购期商品房的售价，区域内可与本项目形成竞争的项目 有：明珠小区二期项目、西碧园小区、公司正在筹建的项目。 【明珠小区二期项目】 项目地点：圣惠路中段 开发企业：运城市通宇集团开发有限公司 建筑面积：3万零平方米 建筑结构：主体6层建筑，临街楼盘不带底商 设计户数：11幢楼约-----户 特色配套：主入口西侧的住宅楼带底商。 主要卖点：与众不同的特色技术服务——六层送一个空中花园(送简装修，不装及可 入住) 销售进度：!25% 【西碧园小区】 项目地点：红旗西街712号 开发企业：运城市碧海花园房地产开发公司 建筑结构：主体6层建筑，临街楼盘带底商(框架结构) 设计户数：6栋楼 主要卖点：运城市住宅最低价格(1020元/平米起价) 销售进度：开始销售半个月 二、项目周边环境分析 (一)本项目土地性质调查 盐湖区圣惠西侧路30.74亩土地，规划建设3万零一百四十五点五四平方米住宅。 现地上物已平，原属厂房地，基本符合七通一平标准。 (二)本项目周边环境调查 本案远方景观较好，没有都市的喧嚣只有四季的庄稼和树木. 但是，本案近景不佳，周围是待拆改的破旧平房，为数不多的老楼也年久失修； (三)本案交通条件调查 细看，本案交通环境还有欠缺之处。某某入口位于------路，道路狭窄，门前没有公交车停靠站，需步行至圣惠路小区虽三面环路，但均不是主干道；(4、8路公交车往返于 此) (四)周边市政配套设施调查 本案周边市政配套大环境的未完善、齐全。小区周边还没有理想的购物广场和生活 日