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上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答--第1页 上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答 （一 （二 （三 上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的 解答（一）（二）（三） （一）一、租赁合同的效力1、出租 人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同 的，这些租赁合同的效力如何认定?出租人就同一租赁物同 时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租 人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时 间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。租赁合 同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同 的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当 事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同 实际履行之外的违约责任。 2、租赁合同未经登记，是否影 响租赁合同效力?租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。 但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。最高人民法院《关 于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释 (一)》第 九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中 华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房 屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有 不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响 租赁合同的效力。但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁 上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答--第1页 上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答--第2页 物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力， 如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的 第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影 响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经 登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。 3、未经合 法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效? 未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁 合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的 房屋没有合法审批手续的等。 二、转租合同4、未经出租人 同意的房屋转租合同是否有效?在没有其他无效原因存在的 情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属 于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果 为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权， 不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将 租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承 租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承 租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二 十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租 人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租 的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合 同，而非宣告转租合同无效。 5、承租人与次承租人就合同 效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当 上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答--第2页 上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答--第3页 事人?一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与 承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理； 另一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对 租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。我 们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同 是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三 人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件 的审理。所以，不需要追加出租人