商铺销售培训基础资料.pdfVIP

今日分享中篇，上部见昨日分享，明日分享下篇。 九、商铺投资方式 购买商铺最直接的目的是获取利润，让投资转化为利润无外乎四种方式：一是自 己经营；二是出租；三是短时间内转手获取差价；四是先经营，后转手。 1、自己经营 相对于其他三种经营方式，自己经营具有更大的灵动性，利润的大小也有其不可 确定性，风险的加大也是不言而喻的。自己经营对于在经营方面有一技之长的业 主来说应该是个不错的选择。不过这里还得重申的一点是机会成本，业主自己经 营，劳动力的付出也是一种不折不扣的成本。 2 、出租 出租易于操作，收入也比较稳定，但是获取的利润也往往被控制在一定的范围内。 出租对于手头比较宽松，平时忙于其他工作的业主来说是个首选。这里有一点得 提醒一下，租金不等同于年纯收入。因为我们还得考虑出租前的装修费用、出租 营业房缴纳的个人所得税、物业管理费、房屋折旧费，更重要的是商铺出租不太 可能是全年满租。 3 、短时间内转手获取差 相对于其他三种经营方式，短时间内转手获取差价变现能力强，但是它并不适合 每一位投资者，它需要投资者对市场具有相当的敏锐力。由于许多不确定因素的 存在，当初想短时间内转手获取差价的投资者被套牢也是很正常的。 4、先经营，后转手 是指投资者自己先经营，等到商铺火爆后再以高价出售。先经营，后转手可以在 不长的时间内带来最大的收益。这种理想的状态当然对投资者提出了更高的要 求，它不但需要对当前的市场有一个基准的把握度，而且需要对未来的市场有一 个很好的预计。大的利益相对的是大的风险，弄巧成拙者大有人在。 十、商铺投资与住宅投资的比较分析 商铺 住宅 价值取向 投资性比例大 实用性比例大 投资客 居家置业者 目标客户 商户或个体经营者 自用者居多 使用者 收益性 经营增值 保值和增值 风险性 高回报低风险 低风险低回报 分析： 作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目 前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为 市场主导。商铺则反之，由于目前市内乃至全国经济开始转好，但各行业才刚有 走出萧条的迹象，加上银行减息及利息税的征收，大量游资正寻求出路，故投资 客会比以往有所增加。即使不在此等经济状况下，商铺使用者——商户或个体经 营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为 目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可 视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。 由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利 润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为 销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划 的方式去引导客房购买。 十一、产权式商铺概述 1、产权商铺的渊源 产权式商铺于20世纪70年代率先在欧美等发达国家和地区兴起，90年代进入 中国，首先在改革开放的窗口深圳获得成功，据统计，深圳2001年推出商铺 中，产权式商铺占了近60％的份额。产权式商铺可以说是一种全新的投资概念， 是一种新的投资产品。 2、什么是产权式商铺？ 产权式商铺是实行所有权与经营权分离，将铺位分割成小面积的单位出售，业 主和投资者可以根据自身的实力投入资金，获得相应的产权与收益权，商铺的经 营则委托专业经营公司统一经营，统一管理。经营公司再整合各大品牌商业，保 证经营的成功。 3、产权式商铺的特点 产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁是产权式商铺的重要特点，甚至还为 投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目要与商场 总体布局相协调。投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对 外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。 4、“小业主，大商场”的产权式模式分析 由于现阶段国家金融政策的限制，房地产抵押证券化没有推行，房地产业信托又 未普及，大型房地产的开发资金量巨大，尤其是商业地产的开发。伴随着现代商 业经营的规模是日益扩大，商业地产的规模也随之