市场调研初步.docxVIP

1.1产品分析 1.1.1总体规划 工程的总体规划水平主要由工程的容积率和绿化率两个指标来显示。这两个指标直接影响了工程的建筑密度和工程内部的环境优劣，关系到客户入住后居住的舒适程度，所以高端的工程都倾向于高绿化率低容积率。区域状况见下表： 表 SEQ 表 \* ARABIC1：调研工程规划表 物业名称 占地面积 〔万平方米〕 建筑面积 〔万平方米〕 绿化率 容积率 星河城 41.25 112 30% 2.7 珠江骏景 15 41 35% 2.7 城南嘉园 32 40 35% 1.25 鑫兆雅园 6 22 30% 3.7 明日嘉园 160 180 35% 2 恋日嘉园 6.5 20 40% 3.1 顶秀欣园 〔经济适用房〕 2.16 11.33 30% 5.2 世纪风景 〔经济适用房〕 18 60 30% 3．3 翠城 〔经济适用房〕 118 160 45% 1．36 紫南家园 45 100 40% 2．2 由上表可以看出，所选取的样本中有一些工程的绿化率还是相当高的，到达了40%甚至更高，比方翠城、紫南家园和恋日嘉园等，这也是与整体工程的规模分不开的，其余工程的绿化率相差不多。就容积率而言，除了个别工程较高外，其余都处于平均水平。1.1.2楼型分析 楼型是指工程的建筑形式，现在的消费者越来越关注楼型，因为楼型直接影响到户型的采光和通风等。从消费者的承受程度看，多层优于板楼，板楼优于塔楼。区域的楼型见下表： 表 SEQ 表 \* ARABIC2：调研工程楼体类型 物业名称 楼体类型 星河城 多层、小高层及高层 珠江骏景 17栋塔楼(24层),板楼,小高层(11层) 城南嘉园 小高层 鑫兆雅园 多层及高层 明日嘉园 高层 恋日嘉园 小高层及高层(5栋19层) 顶秀欣园 〔经济适用房〕 4栋22层塔楼 世纪风景 〔经济适用房〕 3栋塔楼 翠城 〔经济适用房〕 多层 紫南家园 6、11层多层 由上表可以看出，因为工程的地理位置的原因，大局部的工程选择了比拟能多出面积的高层和小高层楼型。珠江骏景、顶秀新园和世纪风景还推出了塔楼。 1.1.3户型分析 户型一直以来都是消费者比拟关注的因素之一，户型的面积和配比直接影响到工程的整体形象。高档住宅因为消费群体的价格敏感度低，而且追求舒适，户型面积一般偏大，大户型在工程整体所占比例也较高。中低档住宅因为考虑到消费者的承受能力，户型面积一般较小，小户型所占比例也较高。区域市场状况见下表： 表 SEQ 表 \* ARABIC3：调研工程户型面积及比例 物业名称 一居最小面积 一居最大面积 一居比例 二居最小面积 二居最大面积 二居比例 三居最小面积 三居最大面积 三居比例 四居及以上最大面积 四居及以上最小面积 四居及以上比例 星河城 49 66 10% 86 103 45% 119 158 35% 204 170 10% 珠江骏景 65 65 10% 80 120 25% 150 180 60% 184 184 5% 城南嘉园 61.86 15% 104.24 111.57 40% 123.82 146.34 40% 鑫兆雅园 91.08 118.09 149 明日嘉园 38 25% 98 106 50% 151 131 25% 恋日嘉园 40 70 10% 108 130 30% 130 160 30% 180 170 20% 顶秀欣园 〔经济适用房〕 66 81 10% 87 120 70% 123 136 20% 世纪风景 〔经济适用房〕 翠城 〔经济适用房〕 67 81 10% 89 122 50% 117 141 40% 紫南家园 34 66 20% 86 99 70% 130 130 10% 由上表可以看出，伴随着小户型风潮，现在根本上各工程都设计了一居室，但是对于南城来说，小户型的比例还是偏少，这是由于南城房价偏低，总价相对于其它区域也较低的原因。 并且就上表来说，在此区域内二居室和三居室的比例占了绝大多数，尤其是二居室更是此区开发商所亲赖的。对于那些想购置大户型但是又认为其它区域的大户型总价较高的消费者，这种南城大户型的产品是有其优势可言的。 1.1.4内部配套 内部配套设施主要是为弥补外部配套的缺乏或为住户提供更加便利的购物娱乐环境而配备的相关设施，内部配套的齐全程度视工程外部配套和工程档次而定，区域工程内部配套详情见下表： 表 SEQ 表 \* ARABIC4：调研工程内部配套设施 物业名称 内部幼儿园 内部中小学 内部商店 健身步道 会所 老年人活动场所 儿童游乐设施 星河城 是 否 否 否 是 否 否 珠江骏景 是 是 是 是 是 否 否 城南嘉园 否 否 否 否 否 是 是 鑫兆雅园 否 否 否 否 否 否 否 明日嘉园 是 是 是 否 是 是 是 恋日嘉园 是 是 是