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投资经济效益分析——税后利润率21.25％，盈利能力可观 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第95页。 本案的盈利能力论证：综合经济分析 综合经济分析—— 对项目的盈利能力与抗风险能力的数量论证 本案税后利润率21.25%；盈利能力可观 投资峰值不超过4亿元的预算下能够保证项目正常开发运行 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第96页。 项目动态经济分析——投资回收期7.57年 投资回收期：7.57年 投资峰值：3.8亿元。 从动态投资现金流量表可以看出，本项目累计投资在第2010年达到最大值，为3.8亿元，以后随着项目销售资金回笼现金累计投入逐渐降低。 投资峰值3.8亿 投资回收期7.57年 项目累计现金流量图表 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第97页。 动态经济分析的附加说明 总体而言，4亿元以内的投入能够保证本项目的正常运转（投资峰值3.8亿元） 同时考虑到工程垫资、分阶段的长期付款、银行贷款等因素，保持本项目正常运转的资金不会超过4亿元。 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第98页。 本案抗风险力小结 本案总体市场供应量较小，受市场大趋势影响不大，市场风险相对较小。 多元化的产品组合，分散了市场风险。 灵活可分可合的产品，能最大程度上满足了客户需求，加快销售速度，降低市场风险。 大唐、华为、中兴等大型企业总部入住起到带动产业发展效应 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第99页。 目 录 一、市场研究——天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第100页。 本案产品规划设计建议 本案产品规划设计原则 本案产品规划布局建议 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第101页。 总体规划设计的六大原则 标志性 独立性 展示性 融合性 灵活性 生态性 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第102页。 规划设计原则——标志性 利用本案具有较大范围的沿街展示面、且作为低密度办公物业的优势，在设计中应体现本案建筑整体和单体的标志性，强调其昭示功能。 标志性建筑的打造 标志性园区的规划 该园区位于空港加工区核心区域，考虑到远洋保守型设计的定位。在园区规划设计中保持生态化的同时，要侧重于其可识别性。 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第103页。 规划设计原则——独立性 产品与产品之间的独立性 利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。 在产品层面上，独立性表现在独立出入口、独立大堂、独立冠名权。 在交通组织上，要考虑车流、人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔。 商业、会所与办公空间的有效隔离 强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。 不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第104页。 规划设计原则——展示性 各单体外部的展示面 最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。 各单体内部的展示空间 内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第105页。 规划设计原则——灵活性 产品布局上要可灵活组合及拆分，以 满足企业的扩展性需求。 产品内部功能设计也需遵循灵活性的 原则，使功能分区可灵活转换。 平面的灵活划分：是否采用了新的方式来重新组织空间平面； 剖面的灵活划分：对剖面的划分是否采用了灵活的措施； 预留部分的处理：预留部分在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活分割的特点。 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第106页。 谢 谢！ 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第107页。 EOP总部港——产品结构及比例（一期） 单体面积 （平米） 480-870 层数 2.5-3 数量 28 比例 16％ 大唐电信科技产业园项目可行性研究报告全文共107页，当前为第63页。 EOP总部港—东丽商圈 EOD总部港位于东丽区津汉路空港物流加工区北侧 大唐电信科技产业园项目可行性研究