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CONTENTS
目录
1. 基础物管：企业分化从2022年开始
2. 业主增值服务：由广及精，更确定的发展
3. 非业主增值服务：规模占比加速下降
4. 商业管理：空间广阔，深构壁垒
5. 2022年业绩承压2023年结构性分化加速
6. 风险因素
2
1. 基础物管：企业分化从2022年开始
I. 在管面积：从总量增长到结构转移；
II. 物业费收缴率：在2022年触底；
III. 基础服务的盈利能力：两端向中间收敛。
3
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在管面积：从总量增长到结构转移
新房交付总量规模下降、物业管理覆盖率提升进入深水区等因素共同推动行业总在管面积增速下滑，但这并不意味着
头部企业丧失了发展土壤。
新盘交付的增长压力较大，我们预测2023年全国商品房竣工面积为8亿平，目前中国存量房面积至少约370亿平，那么
2023年竣工面积至多占当前存量面积的2-3%。
存量盘的新订单增长空间在下降，核心城市物管覆盖率已经达到92%，未来覆盖增速会明显下降，特别是对于头部上
市物企来说，剩余未有物业覆盖的小区大多由于盈利性较差，也并不在面积拓展范围。
商品房竣工面积及同比（亿平米） 24个样本城市的物业覆盖率变化
竣工面积 同比 2019 2022
12.0 20.0% 100%
15.0%
10.0 90%
10.0%
8.0 80%
5.0%
6.0 0.0% 70%
-5.0%
4.0 60%
-10.0%
2.0 50%
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