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第四章 地块定位分析 地块定位—潜在客群 第三十一页，共四十九页。 产品定位／城市中央 精装美宅 项目规划概念图（仅供参考） 第四章 地块定位分析 第三十二页，共四十九页。 户型 户型面积 面积比例 建筑面积 套数 对应客群 居家两房 80-90 35% 45042 530 首次置业客群 精美小三房 90-110 40% 51476 514 首次置业客群 舒适三房 120-144 15% 19304 146 首改客群　 雅致四房 133-150 10% 12868 92 改善客群 合计 __ 100% 128690 1282 —— 本户型面积配比，有约70%以上的产品处于区域市场主流产品区间内； 购房需求为自主+投资； 根据规划条件，住宅面积为128690㎡，144平米以下面积占70%以上。 第四章 地块定位分析 地块定位—产品配比 第三十三页，共四十九页。 按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为28405元/平米。预计价格年增长率8%，可以得出一年后住宅销售均价约30677元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。 第四章 地块定位分析 地块定位—住宅价格预测 类别 权数 本项目 新景龙郡 温莎公馆 新景华府 区域因素（65%） 地段区位 10% 100 100 100 100 周边配套 10% 100 105 95 95 交通因素 5% 100 105 100 100 自然环境 10% 100 100 100 100 景观因素 20% 100 100 100 95 区域发展 10% 100 100 100 100 产品因素（35%） 项目规模 5% 100 100 95 90 建筑规划 5% 100 100 100 95 户型规划 10% 100 100 95 95 园林设计 5% 100 100 100 100 社区配套 5% 100 100 100 100 物业管理 5% 100 100 100 100 修正指数 100 100.75 98.75 97.25 交易均价（元/平米） / 29000 28500 26000 本案修正价格（元/平米） / 28784 28861 26735 可比权重(%) / 40% 40% 20% 本案市场比较价格（元/平米） 28405 第三十四页，共四十九页。 按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为63150元/平米。预计价格年增长率5%，一年后项目商业销售均价约66308元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。 第四章 地块定位分析 地块定位—商业价格预测 类别 权数 本项目 新景龙郡 温莎公馆 新景华府 区域因素（80%） 地段区位 20% 100 100 100 100 交通因素 20% 100 105 100 100 人流量 10% 100 105 95 95 商业环境 10% 100 105 95 95 区域发展 10% 100 100 95 95 投资前景 10% 100 100 100 100 产品因素（20%） 项目规模 5% 100 100 95 95 建筑规划 5% 100 100 100 100 产品设计 5% 100 100 100 100 企业品牌 5% 100 100 100 100 修正指数 100 102 98.25 98.25 交易均价（元/平米） / 65000 60000 65000 本案修正价格（元/平米） / 63725 61069 66158 可比权重(%) / 40% 40% 20% 本案市场比较价格（元/平米） 63150 第三十五页，共四十九页。 （备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据） 第四章 地块定位分析 地块定位—各类物业价格预测 物业 类型 2013年售价 （元/㎡） 2014年售价（元/㎡） 2015年售价 （元/㎡） 2016年售价 （元/㎡） 2017年售价 （元/㎡） 年均 增长率 住宅 28405 30677 33132 35782 38645 8% 商业 63150 66308 69623 73104 76759 5% 车库 （万/个） 33.0 35.6 38.5 41.6 44.9 8% 根据上述价格定位，地块可售物业预计售价如下： 第三十六页，共四十九页。 地块投资测算 PART 5 指标与开发计划 成本与收入估算 敏感性分析 投资测算结论 购地价格建议 第三十七页，共四十九页。 P* 项目出让指标，地块总占地面积36132.080平方米，约合54.2亩。住宅约12.869万平米，可售商业（含生鲜超市、便利店等）1万平米。 第五章 地块投资测算 指标与开发计划 项目主要技术指标 总占地面积(万㎡) 3.61 地上建筑面积