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农用地估价技术及案例第1页/共99页第2页/共99页主要内容 农用地价值与农用地估价 农用地估价方法 农用地宗地估价 一 二 三第3页/共99页基本概念农用地估价理论与方法 农用地价格影响因素 农用地估价方法不同估价目的的农用地估价农用地估价 农用地宗地估价农用地基准地价评估 不同利用类型的农用地估价评估对象、技术路线及程序样点地价平均法定级指数模型法基准地块评估法基准地价修正系数表编制成果与更新第4页/共99页一、农用地价值与农用地估价 1.1 价值构成与价格内涵社会稳定经营生产社会保障生态价值农用地价值构成价第5页/共99页1.1价值构成与价格内涵? 农用地价值构成、具体功能及其价格表现形式价值构成功能和效益价格表现形式经济生产价值经济生产收益经济生产价格资产维持与增值社会价值养老保障社会保障价格医疗保障就业保障粮食安全保障社会稳定价格生态价值固碳制氧景观生态价格保育土壤调节气候保护生物多样性观光农业地方传统文化的维持相关科学研究第6页/共99页1.1价值构成与价格内涵? 农用地价值的价格评估方法体系经济生产价格社会价格景观生态价格社会保障价格社会稳定价格市场比较法保险费法粮食量法固碳制氧价格法收益还原法平均生活费法耕地开垦费法标准指标法成本逼近法最低社会保障费法恢复及防护费用法剩余法安置补偿费法影子工程法评分估价法旅行费用法基准地价修正法价格替代法假设市场法第7页/共99页1.2估价基本原则有效利用预期收益估价基本原则变动原则供需原则。。。。替代原则递增递减贡献原则第8页/共99页1.3价格影响因素一般因素—区域因素—个别因素影响因素影响因子自然因素气候条件日照条件、有效积温（≥10℃）、无霜期、降雨量、降雨均衡度、湿度、灾害性天气地貌地形坡度、坡向、海拔高度、侵蚀切割土壤条件质地、有效土层厚、有机质含量、PH、障碍层深度、盐渍化程度水文状况地表水状况、地下水状况社会经济因素社会经济发展条件人均收入水平、人均土地指标、农产品市场供求土地制度土地利用规划、土地承包与承租形式基础设施条件灌溉条件、防拱排涝条件、供电条件、农田防护条件耕作便利条件田块平整度、地块形状、田块大小、田块方向生产利用状况农田种植模式、农业机械作业水平、农田投入产出水平交通条件道路类型、交通通达度、路网密度、对外交通便利度特殊因素特殊的气候条件灾害性天气、特殊的小气候条件特殊的土壤条件被污染的土壤、有特异性质的土壤特殊的环境条件耕作便利度、城镇及居民点的影响、农贸市场便利度、工程建设的影响环境污染状况环境污染状况第9页/共99页1.4价格体系 产权关系?所有权垄断价格?使用权价格 价格构成?经济生产价格?农用地社会价格?景观生态价格 估价目的?农用地承包价格?农用地转包价格?农用地拍卖价格?农用地抵押价格 政府管理?农用地基准地价?农用地标定地价?农用地交易底价?农用地征地价格?农用地课税价格第10页/共99页1.5与建设用地价格之比较 生产能力地域性强?水平地带性?垂直地带性 报酬递增递减规律?影响较大 影响因素相对稳定?稀缺性相对小?价格变化平稳 交易案例比较少?市场比较法难?收益还原法为主 收益能力是基础 ?生产能力 ?收益能力?估价方法少?收益还原法?基准地价系数修正法第11页/共99页二、农用地估价方法市场比较法剩余法方法收益还原法 成本逼近法 评分估价法基准地价系数修正法第12页/共99页2.1市场比较法? 基本原理与程序 交易实例1比较修正比较交易实例2待估土地待估土地价格交易实例3 比较 市场比较法原理示意图第13页/共99页2.1市场比较法? 基本原理与程序 采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、 区域因素、个别因素的修正。根据实际比较基准不同可分为： ?直接比较 ?间接比较期日修正 区域因 个别因× 素修正 × 素修正待估对象价格 =可比实例价格 ×情况修正×待估对象价格估价时点价格同一区域价格相同条件价格可比实例价格正常交易情况宏观微观第14页/共99页 2.1? 比较案例选择 原则 ?首选耕作制度、地区相同，次选类似 地区 ?土地利用类型相同 ?价格类型相同或可比 ?成交日期与估价期日接近，通常不宜 超过3年 ?正常交易或可修正为正常交易 ?至少3个可比较实例市场比较法 要求 ?相同：交易方式、经营类型、地形地貌 应 ?相似：地块大小、区位条件 ?基本相同：生熟程度、农田基础设施状 况、单位面积产量 ?至少3个比较案例 ?不宜超过3年，在农用地价格变动缓慢， 且交易实例确实缺乏的地区可以放宽至 5年。第15页/共99页2.1市场比较法? 比较案例调查 ?成交价格? 交易情况与目的 ?交易情况 ?交易目的 ? 交易合同?签订时间?合同条款 ?价格类型 ?计量单位? 付款时间与方式 ?付款时间 ?付款方式?农用