海舟家具城地块可行性研究.pptx

海舟家具城地块可行性研究报告;;地块区位;东进路概况;区域规划;现有转盘周边将规划为二类居住区，同时规划建设现代化的邻里 中心，加强与古城区的关系，着力塑造建筑形象，改善城市空间关系。 规划中，每一个住宅小区的开放空间及绿地系统均组织到城市开放空间及 一个小区的建筑高度、建筑形式和色彩也将统一到城市界面的控制之中。 该地区停车场设置也非常充分。改造范围内共设置了12处地下停车场和2处地 面停车场。 该区域还将着重在景观打造上做文章。方案拟设立“三点两线”网状绿化布 局。“三点”即原西站转盘、改造范围内的扬州路中段、海阳路与扬州路交 叉口处设街头公园，“两线”即沿扬州路、古运河建设景观绿化带。;2010年重大城市建设项目;区域价值分析;;地块指标解读;地块四至;地形、地貌;地块价值分析;地块解读结论;;对比这一年来泰州的放量，我们可以看出09年由于大量刚性需求的释放，开发商放量逐步增加，第三季度达到一个高峰； 2010年新年伊始，各开发商因09年基本均赚得盆满钵满，于是纷纷选择利用淡季进行调整，一为避开传统淡季，二为国家政策密集出台，三为“两会”的召开将对房产市场造成的影响； 5月份受4月国家调控新政出台的影响，市场放量减缓，呈大幅下降趋势； 6月份放量微幅反弹，一方面是由于部分楼盘在前期市场好的情况下错过了入市时机，遇到4月份国家宏观调控的出台，在调控“双满月”之后，大量刚性需求在各界舆论下，心理防线减弱，成为高房价下的买单者，因而促成了部分楼盘在此时入市；另一方面，在宏观大背景下，宏观调控只针对商品住宅，因而部分楼盘改变推盘策略，推出商铺。 供应区域主要以城南、城东区域为主。;09年受成交量上升和政策带动，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，“买涨不买跌”的心理重返； 2010年一季度泰州楼市呈下滑局面，一方面是因为一季度为传统楼市淡季；另一方面，09年底市场的反常火爆，已经将2010年的购房需求透支殆尽，无论是从房源和客源上，都需要一个积累的过程；但若与2009年同期相比，一季度成交则呈小幅上扬态势； 2010年5月??受4月中旬的国家调控新政的影响，整体市场成交呈大幅下滑态势； 2010年6月份整体市场成交呈上升趋势，在“新政”组合拳的打击下，泰州楼市十分冷静，开发商和购房者之间的冷战持续至今，楼市成交量也是起伏不定，“量跌价涨”、“量价齐跌”成为近阶段的主旋律。;08年整体成交均价在3600—3800元/平米间峰谷波动，下半年有所回升，全年均价保持在3700元/平米左右，没有出现大的增幅和降幅； 08年处在大环境影响下，各项目打折、优惠风骤起，成加价逐渐走低，至08年8月降至最低点； 09年随着楼市整体的成交回暖，价格逐步上扬，整体相比08年上涨近1000元/平米，上涨原因一方面在于市场回暖开发商信心的提升，另一方面优惠打折的取消，再者需大于供的现象； 10年一季度受高价楼盘成交冷淡影响，带动全市商品住宅成交均价微幅下滑，但成交均价并未出现大幅下滑态势，仍保持高位运行。2季度受国家宏观政策出台影响，价格不降反升，主要是受政策出台后的滞后效应影响。 ;整体市场动线——至2010年上半年依然持续增长，下半年始将趋于平缓； 市场供应——鉴于国家宏调的出台，市场形势有众多不明朗，开发商会延迟供应，在2010年第三季度后形势会有所改观； 房价——保持一定时期的增长态势，增长幅度将在今年四季度开始趋于平缓； 客源——虽然09年刚性需求过度透支，但2010年政府规划的重点城建项目，将会再次衍生大量的刚性需求； 产品——随着价格的上涨，和主力楼市消费群体的收入不成正比，中小面积产品仍是市场需求主体，另一方面在于实际居住需求，满足居住需求仍是大多数购房者的置业特征。而在泰州的消费者经济塔上，高端消费者有一定的体量。中高段的物业存在着一定的市场，这个市场逐步的向周边县市乡镇延伸。;;泰州商业市场分析——网点规划;追溯泰州市商业发展历史，百货、电器等主力店及大型购物中心陆续出现。至今为止，泰州商业正一步一步走向繁荣：;泰州商业主要集中在老城区（青年路与东进路交汇处为核心商圈，其它分布在老城区的青年路、迎春路鼓楼路、海陵路、济川路、税务街、五一路、人民路等）；而城北、城南、城西、城东商业不足；城东北区是专业市场聚集地。;名称;泰州商业市场分析——网点特征分析;泰州商业市场分析——供求分析;泰州商业市场分析——供求分析;泰州商业市场分析——营销特征;泰州商业市场分析——发展趋势;问 题 思 考;泰州城市综合环境对长三角及省内客户的吸引力 泰州居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大;;编号;区域楼盘分析小结;周边商业情况;商铺部分分析小结;市场机会分析;;方案一;;地块价格测算：以项目全部销售，获取利润为原则，选择方案一进行测算