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商业地产王：美国西蒙案例 作为地产开发和经营者，怎样维护与承租零售 商以及终端消费者之间关系是商业地产商最头痛不过 必须处理问题。美国西蒙集团在这方面为我们带来了 诸多借鉴。 商业地产确实切说法是“零售业房地产”，模式为 通过自建、收购方式获取物业，然后通过出租方式获 得回报。商业地产经营商成长来自于两个方面，一是 通过改善物业周围环境、提高物业价值，提高出租率 和租金价格，二是凭借经营积累现金和借贷开发或收 购更多物业。两者都会受到市场规模和宏观经济状况 影响。由于运行商所持有物业往往具有区域地段上优 势，因此拥有较高出租率和提价能力。物业出租对资 金需求较小，房地产商可以有较高现金净流入，积累 资金要么用来向股东支付红利，要么用来获取新物业、 实现增长。由于对出租物业企业来说，房产折旧、摊 销费用很高，一般净利润／每股收益数据并不能精确 衡量这些企业业绩，因此每股经营现金流是行业中更 为通行业绩考量指标。 商业地产运行与住宅有本质区别，住宅从开发、 建成到销售直接进入终端，而商业地产从开发、建成 到销售只是开端，背面运行管理才是更重要工作。良 好商业地产运行是商业物业增值最佳措施。 作为地产开发和经营者，怎样维护与承租零售商 以