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个人房产类贷款试题 一、填空题： 一手房按揭贷款中，一手房按揭贷款是指我行对 自然人 发放的，用于其向 房地产开发商购买一手住房或商业用房，在抵押登记办理完毕之前由房地产开发商、专业担保公司或我行认可的其他担保方式提供担保，并最终以其所购房产作为抵押的贷款。 按照购买房产的竣工状态可分为 现房贷款和期房贷款。按照项目是否具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度指定楼盘贷款 和不指定楼盘贷款 。 房地产项目“五证”是 《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。 根据央行“121 号”文件规定，用银行按揭贷款支付房款的房产须具备一定条件，其中住房必须，商业用房必须。 一手房按揭贷款中， 购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的 80％， 贷款期限不超过 30 年；购买商业用房、高档商品房及高档别墅的贷款金额最高不得超过购房价的 60％，贷款期限不超过 10 年。贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过 65 周岁。 预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行须对其进行期房转现房的抵押登记置换 。 按揭贷款中，银行从风险控制需要出发通常要求开发商提供阶段性担保，该担保的起止期限一般是从 贷款发放开始，到手续权属证明交由贷款行收执 _为止。 目前我行个人贷款还款的主要方式有 等额本金还款法、等额本息还款法、双周供 和 气球贷 。 借款人月房产还款支出与收入比应控制在 50％ 以下，月所有债务支出与收入比应控制在 55％以下。 个人房产抵押贷款是指我行向符合要求的自然人发放的，以我行认可的具备合法所有权和支配权 的房产作为抵押的贷款。 个人抵押贷款中，对抵押房产的已使用年限的规定为：住房不超过 20 年， 其他房产不超过 15 年。 房产净值的认定以 我行的最终确认为准。如房产评估净值高于房产原购买价 （建购价）的，以评估净值和我行自行认定净值的 孰低为准。 房龄在二年以且住宅抵押率在 5 成以下（房产净值以贷款行所在地房地产交易中心确认、并经我行调查和审查认同后为准）的，可以按客户及贷款行要求申请免评估。由于各地区房地产的市场情况存在较大差异，贷款行须在实施细则中针对上述免评估的做法制定相应的操作流程和风险控制措施。 对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物出租、转让、重复抵押或以其他方式处分。 个人房产抵押贷款中，普通住房的抵押率最高不超过我行认定价值的 80％； 高档商品房、商业用房和别墅的抵押率不超过我行认定价值的 60％。 个人房产抵押贷款中，住房抵押贷款期限最长不超过 10 年。高档商品房、商业用房和别墅抵押贷款的期限最长不超过 5 年。 个人房产抵押贷款可叙做额度，额度期限最长 2 年，贷款可在额度分次发放、循环使用使用。 个人房产抵押贷款中，如贷款用途是经营性的，须按我行有关 经营性贷款管理办法的规定进行审查。 贷后管理工作中应密切关注抵押物的价值变化，如发生因国家政策或市场原因导致抵押物价值明显减少的情况，贷款行应当要求借款人 提前偿清贷款或另行提供 与减值价值相当的担保 。 借款申请人须年满 18 周岁，且年龄与贷款期限之和不超过 65 岁。 关于借款申请人支付购房首期款，我行要：普通住房为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的 70％；商业用房、高档商品房和高档别墅为不低于购买价或我行认定价值（以孰低为准）的 50％。 我行对购买商业用房的按揭贷款申请人，要求具备相当的投资或经营经验， 并有一定的从业能力。 非交易类转按揭是指，同一借款申请人将 其他行的按揭贷款转到我行继续申请办理按揭贷款，贷款金额和期限 不变。 在转按揭贷款业务中，我行在核定贷款金额时，根据房产评估价值和卖方原按揭贷款余额两个因素来确定贷款金额， 即贷款金额可能包括金额和 金额两部分。 二手房原则上必须经过我行认可的评估机构 进行价值评估，并出具书面评估报告。 二手房按揭贷款中，抵押物的价值一般以 二手房交易价 和 评估价的较低者为准。 二手房按揭贷款的利率按中国人民银行和我行有关利率管理的规定执行，在基准贷款利率基础上的下限和上限围分别是和。 28..调查借款人还款能力时应重点核实其负债收入比。原则上将借款人的月住房支出与收入比控制在 50％以下，月所有债务支出与收入比控制在 55％以下。29.对转按揭贷款操作中直接向买方发放贷款的，应注意做好的监管和赎楼后、手续的跟踪办理。 对转按揭贷款操作中对于采取先向卖方发放过渡性赎楼贷款、再向买方发放按揭贷款的两次出账分段操作模式，应做好两笔贷款的衔接工作，确保。 个人信贷业务审批管理的核心原则是 审贷分离 分级审批 个人贷款操作