2023-中国房地产金融及风险分析.pptxVIP

中国房地产金融及风险分析 1 2 本演讲的根本内容1、中国房地产行业的囤地规模和结构；2、中国房地产囤地的资金总量分析；3、中国地价和房价的一般关系4、美国房地产及次贷危机分析5、房地产周期的金融代价3 1、中国房地产囤地的规模和结构4 2004年囤地最为突出，仅当年的土地囤积总量就超过了2亿平方米；从增长率的情况来看，房地产企业购置土地面积〔除2004年〕增长率在15％—30％之间，而房地产企业开发土地面积增长率那么成逐年下降的趋势，其中2005和2006年房地产企业开发土地面积增长率呈负值，有限的土地供给甚至也未能充分形成有效的商品房供给。到2007年底，通过标准方式，全国房地产土地囤积面积突破8亿平方米。考虑到开发商早期囤地的不标准性，以及统计数据可能出现的错误和遗漏，我们进而估计土地囤积面积实际可能到达10亿平米。5 6 7 从全国来看，2002—2006年，全国方案出让的住宅用地的土地供给量是21亿平方米，而所有房地产市场购置土地的总量仅仅14.5亿平方米。国家土地储藏中心有大量的土地没有在当期流入市场。北京等中心城市的情况更为严重，2006年北京方案供给住宅用地1900万平方米，而北京土地储藏中心2006年挂牌出售的土地仅仅800万平方米。近期以来，一些城市房价的猛烈上涨，无一不和当地政府连续三年以上未能完成供地方案有关。 8 2、中国房地产囤地资金沉淀总量分析我们采用了四种方法来计算因为土地囤积而造成的资金沉淀，。第一种方法是根据国家统计局的土地购置费用数据、购置土地的面积数据和开发土地的面积数据来计算。在地价快速上涨的同时，近五年来土地囤积规模也很大，造成了资金的大量沉淀。土地囤积而造成资金沉淀主要是在2002—2006年这五年间形成的，因此下文对资金沉淀量的估计也主要考虑2002—2006年。9 10 11 地价款往往不是一次支付而是分期支付的，考虑到房地产开发的周期和实际情况，大致可以认为地价款分三年支付完毕的可能性较大。但这并不意味着囤地沉淀的资金为2.7万亿资金的1/3。实质上如果没有地价款的分期支付，那么开发商囤地规模可能只有目前的1/3，这样我们就不难理解分期付款是给了开发商一个经营杠杆。地价款分期支付带来的最大问题，是开发商必须承受从土地一级开发到完成销售这个较长环节的资金沉淀本钱,我们认为自筹资金中，约有20％－30％用以支付资金本钱。可以粗略认为，开发商的自筹资金中，大约65％－75％左右沉淀在土地上，通过渠道二，初步的判断是，沉淀在土地上的资金规模为1.9万亿元。12 13 14 通过多种渠道的测算，粗略估计，截至到2006年底，土地囤积带来的资金沉淀规模为2.4万亿，可能存在一定程度的高估，该沉淀资金仅指由于囤地导致的直接的、静态的土地购置款规模，不包括利息等其他相关资金沉淀。这个资金沉淀规模是相当令人惊讶的，这几乎已经相当于目前房地产企业的年度销售额，房地产开发行业从整体上看，其现金流的平衡已经处于非常严峻的状态。15 16 17 18 3、中国地价和房价的关系19 第一种方法是将前两年、前三年的土地购置均价作为当期商品房价格的本钱，我们采取如下计算方式：1、地价占房价的比重=每平米土地购置价格／每平方米商品房价格×容积率；2、建造价格占房价的比重＝每平米竣工房屋造价／每平米商品房价格;3、假定容积率=1.5我们得到土地历史价格在商品房价格中所占的比例相较固定，以三年前的地价计入当期房价，那么2002—2006年的5年间，该比例在12.5％—14％之间；以两年前的地价计入当期房价，那么2002—2006年的5年间，该比例在15.2％—18％之间。20 第二种方法考虑到随着土地价格的上涨，土地的现行市价也是房地产商考虑其土地本钱的重要因素，虽然开发完成的土地是房地产商以前购入的，但开发商显然不会仅考虑用静态的历史购置本钱来把地价摊入房价，至少他可以选择转让土地来获得土地增值的大局部收益，因此用现价来衡量土地价格作为本钱也是有较强的合理性。以土地现价计入当期房价，2002—2006年的5年间，土地现行市价和商品房价格的比例在18.5％—22％之间。第三种方法，当我们把沉淀资金的资金本钱也作为土地价格的一局部进行考虑，我们认为自筹资金中，约有20％－30％用以支付资金本钱〔大约相当于每年的资金本钱为8％的利率水平〕。用这种方法计算，2002—2006年的5年间，土地价格〔参加沉淀土地资金本钱〕占商品房价格的比例在22％—30％之间，这个比例有明显的上升趋势。21 22 无论是运用哪种方式来讨论地价的房价占比，单纯的地价上涨都似乎不是房价上涨的决定性因素。2004年以来，尤其是2006年以来房价的猛烈上涨，根本可以归结为供地方式的突变、供地规模的严重缺乏、囤地这三大因素共同推动。我们可以利用地