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可 行 性 研 究 报 告 书 （简） 二○一一年八月十五日 1 第一部分 项目概况 1 项目简介 1.1 建设地点 烟台市中州大厦项目位于烟台市莱山区港城东大街南、迎春大街中 段，北望烟台市政府、烟台电视台、烟台大学、山东工商学院、滨州医学 院烟台校区、烟台体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银座商 城、新天地城市广场等。 项目交通便利，有 5、31、33、50、53、55、56、58、86 等公交线路 经过，距离烟台汽车东站、烟台汽车总站、烟台码头、烟台火车站、烟台 国际机场均不超过20 分钟车程. 大厦用地地块共占地 6500 平方米。 1.2 项目现状 该项目土地已经由烟台市莱山区政府摘牌，目前正在进行规划方案的 设计、报批工作.中州大厦作为莱山区重点的招商引资项目可以享受重点 项目的优惠政策。 1。3 项目总体规划要求 项目总占地面积 6500 平方米,规划建设一个 5A 甲级写字楼、综合商 场于一体的城市综合体,土地使用年限为 40 年，规划容积率约为 5.0。 1。4 项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为 35000 平方米，由主楼与裙楼组成，其中裙楼 的 1-4 层为商业用房约 6000 平方米，主楼建筑面积为 29000 平方米；建 筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城，建 筑面积约 5500 平方米;地下停车、设备用房面积略.绿化率 30%，机动车 停车泊位 250 辆. 2 项目法人概况 企业名称： 有限公司 住 所： 2 法定代表人： 注册资本： 企业类型： 有限责任公司（国内合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目 凭许可证经营）。 3 编制依据 本项目可行性报告根据＊＊＊公司现有资料，结合有关的政策法规和 莱山区规划,在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估， 为项目的开发提供科学的决策依据。 4 项目建设的必要性 莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大 经济引擎的商业主力片区，已经成为众多商家眼中的 “热土”.莱山区东 北部具有优美曲折的黄金海岸，吸引了大量国内外观光游客，节假日更是 人流如织。莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心，烟大、山东 工商学院、滨州医学院等 10 所高、中等院校,已入住的南山世纪城、天合 城、府前花园、四季花城等大型商住项目。 根据 《莱山区分区规划》，至 2020 年，莱山区人口将增加到50 万， 城市建设区远期人口容量可达 100万左右。据调查,莱山区居住人口有 70% 受过高等教育，年人均可支配收入 1.2 万元，居全市之首，高级住宅区与 旅游设施的迅速发展，为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发展潜 力。 莱山区道路四通八达,已经形成了完善的交通体系。以迎春大街为轴心 的中心城区还将新建 11 条道路，总长 35。8 公里。其中，6 条道路 （山 海南路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路)基本竣 工通车;其余 5 条道路 （轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路） 今年已经开工建设。另外，水、电、暖、通讯、给排水等基础设施配套工 程也将与中心城区道路同步建设、同步完成。青烟威荣城际高速铁路今年 3 已经开工，城际铁路站点设置烟台南站也设在莱山区。此外，莱山区区片 内还规划有公交车站、轨道交通大型枢纽4 处，大型停车