济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告25年.docxVIP

雪野湖别墅项目 前期策划定位报告 2010 年 3 月 目录 第一部分：市场调查与分析一、 宏观市场调研与分析 （一） 济南市经济环境概况 （二） 济南市城市空间发展战略 （三） 济南市房地产市场分析 二、 济南别墅市场专项分析 （一） 济南别墅及高端物业发展及现状概况 （二） 济南代表性高端物业调研 （三） 济南主要别墅及高端物业未来市场供应量 第二部分：项目条件分析一、 雪野湖基本概况二、 项目宗地分析 三、 项目 SWOT 分析 第三部分：项目定位 一、 目标客户群核心定位二、 产品定位 三、 总结  第一部分 市场调查与分析 一、 宏观市场调研与分析 (一) 济南市经济环境概况 济南市经济现状与发展 类别 全市GDP 总值 同 比年份 （亿元） 增 长 率（%） 全社会固定 同比 城市居民人资产投资 增长 均可支配收 （亿元） 率（%） 入（元） 同比增 长 率（%） 2007 年 2008 年 2009 年 产业结构情况 2008 年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 政府推动经济发展的产业重点 济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性 服务业中心城市。 从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009 年济南市的GDP 增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009 年，济南市 GDP 在全国省会城市中占第 8 位，全社会固定资产投资占 14 位， 城市居民人均可支配收入占第 4 位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。 (二) 济南市城市空间发展战略 济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划 （1996 年—2010 年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。 城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区 一区：西南部长清地块 一带：东部产业带（章丘） (三) 济南市房地产市场分析 济南市房地产市场概况 类别 类别 年份 房地产 开发投资总额 （亿元） 同比 增长 商 品 房 同 比 商 品 房 销 售 面 增 长 销 售 总 率（%） 积 （ 万 方） 率（%） 额 同 比 人 增 长 住 率 使 面 均 宅用积 同 比 增长 （㎡） （亿元） （%） 2007 年 （㎡） 21 2008 年 2009 年 - - 由上表分析可以得出，济南房地产市场开发投资总额、商品房销售面积和销售总额每年均呈现快速平稳增长趋势。 济南市土地成交情况 2009 年济南市全年出让 106 宗地，较 2008 年翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在 150%以上，平均地价为万元/亩，楼面地价为元/㎡。其中，商业综合用地平均地价万元/亩，平均楼面地价元/㎡；住宅用地平均地价万元/亩，平均楼面地价为元/㎡。 类别区位供应量 类别 区位 供应量 建筑形态 主力户型 价格 （元/㎡） 客户群 历下区 9000-12000 最 为 密 以小高层、高层 94-110 ㎡、 6000-10000 本市及周边 市中区 100 万 以小高层、高层 94-110 ㎡、 普通住宅 ： 市中心的优 方 为主，少量花园 130-150 ㎡ 6000-8500 质客户 洋房及别墅 别 墅 （ 全运 会） 集 为主，少量花园 洋房及别墅 130-150 ㎡ 城市 历城区 20 方 余万 小高层、高层 以 130 ㎡以上为主 6400-7500 全市各区中高端收入者 天桥区 40 方 余万 小高层为主，其次高层，极少量花园洋房和别墅 140 方以下为主，花园洋房和别墅面积： 170-300 ㎡ 5500-6000 青年置业者 槐荫区 槐荫区 35 万方 多层、小高层、 80-140 ㎡ 高层具存 5600-6500 中端客户群 从上表可以看出，主城区内市场主要以小高层为主，别墅的市场主要分部在繁华的市中心和历下区，但这并非传统意义上的纯别墅，而是坐落在繁华市区内的类别墅，供应量较少，主力户型在 150-300 ㎡之间，别墅平均价格在 8000-15000 元/ ㎡左右。2009 年，济南市主城区内，商品房的平均价格同比涨幅近 13%，部分地区涨幅超过 20%。市场影响因素分析如下： 由于房地产在本轮经济中的带动作用明显，地方政府的大力支持，以及宽松的货币政策，民众对通货膨胀的预期； 济南市场供应不足，政府推出地块较少； 刚性需求强劲。 济南市住宅市场发展