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第十三章 租赁合同;第一节 租赁合同概述;〔二〕特征;二、租赁物;三、租赁合同的分类; 定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以?合同法?第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过局部无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年〞。 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人〞〔?合同法?第232条〕。这里强调的是出租人要给予承租人一定的宽展期。; 一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限； 二是推定为不定期租赁。包括三种： 1，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照?合同法?第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。 2，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁〞〔?合同法?第215条〕。 3，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期〞〔?合同法?第236条〕。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。 ;案例;四、租赁合同的主要条款;第二节 租赁合同当事人的义务和权利;2、出租人的维修义务。 出租人的维修义务实为其保持义务的表达。?合同法?第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。〞 第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。〞 ;3、权利瑕疵担保义务。 权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。 ?合同法?第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。〞第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。 ;案例;;案例;无奈，乙就找人对房顶进行维修，花去费用300元。到第四年初，乙向甲给付700元房租，并称另外的300元以维修费冲抵。甲认为，谁住房谁就应该负责维修，仍要求乙支付租金1000元。双方发生纠纷。 问题 乙维修租赁房屋的费用是否应由甲负担？ ; 二、承租人的主要义务和权利 〔一〕承租人的主要义务 1、按约定使用与按性质使用。 ?合同法?第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。〞 ?合同法?第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。〞 ;;2、妥善保管的义务。 ?合同法?第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任〞。 3、不任意改善、增设的义务。 ?合同法?第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。〞 ;4、租金支付义务。〔引例〕租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。 ?合同法?第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。〞 ?合同法?第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。〞按照该条规定，出租人应领先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。;案例;到第三年年底，刘某仍未交付当年的租金。技校索要租金，刘某仍以要求降低租金为由而不交。技校不同意减少租金，诉至法院要求解除合同，并要求刘某支付欠付的租金。 问题 本案中，技校可否要求刘某支付欠付的租金并解除合同？;5、返还租赁物义务。? “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态〞〔?合同法?第235条〕。 租赁期间届满或者租赁合