房地产的分析.pptx

房地产的分析第1页/共9页 中国的土地问题  以黑龙江的漠河市和云南省腾冲县划一条直线为界,该线东南部人口多,该线西北部人口少。 随着进城务工人员的增多和西北部的人口逐渐减少，两地区的经济发展程度和人口密度逐渐拉开距离，随着国家近几年实行“西部大开发”政策，使西部地区人口逐年增加。 　 西部高原地区人口稀疏，大体有塔克拉玛干沙漠中部、昆仑山脉、青藏高原北部，这些地方有的事常年干旱，有些是终年积雪，环境相对比较恶劣，适应居住的地方并不多。既然都不适宜居住，就更不用说使用了。　　　　第2页/共9页 中国人的观念 第3页/共9页 目前，我国已是世界上住宅自有率最高的国家。资料显示，十一五期间我国城镇住房自有率已高达82% ，农村的住房自有率更高。而世界大多数国家的住房自有率为30～50%，美国 为65.6% 、英国 为69%、荷兰为 52% 。而在日本，截至2008年10月1日，东京、名古屋、大阪三大都市圈中，以东京为中心的关东都市圈的住房自有率为54.9%，以名古屋为中心的中京都市圈住房自有率为60.3%，以大阪为中心的近畿都市圈住房自有率为58.6%。三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成家庭是在租房居住。显然，我国的住房自有率已远超欧美发达国家。但我国的住房问题好像比这些国家要严重得多，一直是怨声载道骂声不断。为什么会出现这种现象？? 我们知道，在世界大部分国家，商品房市场是用来解决中高收入家庭的住房问题的，而低收入人群的住房问题主要是通过政府的保障房体系来解决。很多人抱怨我们的房价过高，实际上欧美主要国家的房价都不低。在日本东京买套40平方米的住房要约3000万日元，而刚工作的大学生每月收入才20万日元，但他们对房价的愤怨没我们严重。? ? ?第4页/共9页 产生这种现象的原因? 这种现象的产生，除了政府保障房没跟上外，还和我们的消费观念有关。我国居民习惯于居住自有住房。而在法国，“低收入者租房，高收入者买房”已经成为约定俗成的惯例，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内。德国住房的主流也是租房。据德国联邦统计局2009年的最新统计，德国57％的家庭是靠租房过日子的，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的42%?第5页/共9页 引起不满的原因不容否认的是，房改以来，在政府、房产商、银行等的共同推动下，我国的商品房市场发展近乎疯狂，房价猛飙。本来，商品房价的高低与低收入群体是无关的，商品房价再高，也不会引起他们的怨愤，就如同飞机、名酒的价格再高也不会引起他们的不满一样，因为低收入群体不需要购房，他们的住房问题主要是靠政府的保障房来解决，而不是被赶到商品房市场和高收入群体一起“争房”。但目前的现实却恰恰是在一起“争房”，一些刚刚毕业的大学生甚至也加入了这一行列。向往改善居住条件的低收入群体，想买房却买不起，而保障房建设又没有跟上来，在住房愿望落空的情况下，就只好以骂怨来泄愤了。第6页/共9页 中国住房观念与发达国家的对比我国居民习惯于先购房再结婚，否则就会被戏称“裸婚”。而在日本，结婚时能买房者凤毛麟角，大多数年轻人不仅在结婚时选择租房，而且婚后相当长一段时间也是过着租房的日子。日本租房结婚者比例高达67.1%，25至29岁间的家庭拥有自有住房的比例只有11.6%，30至34岁和40至44岁之间的人拥有自有住房比例分别为29.9%和57.7%。也就是说，在日本，40岁以下的人群租房居住已成为常态。德国统计局的数据显示，是否购买住房与年轻人是否结婚没有必然关系。德国单身家庭租房的比例为76％，无子女家庭租房的比重为52％。德国年轻人极少买房，购买住房的主要是带子女的家庭和高收入者。? ? 同时，我国居民还崇尚更宽阔的生活空间，一旦有条件就追求“有天有地有庭院”的自得情怀，追求“房宽地宽心亦宽”的自由心境。而在日本，一般将面积超过80平方米的住房称为“大型住宅”，40至80平方米间的为“标准住宅”，40平方米以下的为“小型住宅”。德国人崇尚节俭，住房的面积一般也不是很大。据统计，德国租用住房的使用面积平均每套为69平方米，而买房人每套住房的使用面积平均为121平方米。?第7页/共9页 中国住房观念的反思? 显然，在住房供应体系已发生根本性变革的情况下，中国人对于住房那种固有的传统的思想依然根深蒂固，那就是该有属于自己的房子，似乎没有属于自己的房子，就没有家，无法安稳、没法生活一样，所以每一个人都在努力追求属于自己的那片瓦。房地产业的利益阶层也利用舆论不断地强化这一传统观念，大肆宣扬“居者有其产”、“有恒产才有恒心”、“安居才能乐业