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青岛万科四季花城总结结案总结第1页/共56页 西元2008西元2009销售战果即墨市场情况营销工作总结营销费用成交客户分析二零零八二零零九二零一零二零一一第2页/共56页 销售战果 项目完成情况 计划完成情况第3页/共56页 项目完成情况 从2008年1亿销售额到2011年近7亿销售金额，四季花城不断地在书写传奇！2008.10.4四季项目首批房源正式上市，处于金融危机影响中的楼市并未能阻挡四季旗开得胜的势头，截至年底完成销售面积2.5万㎡，销售金额近1亿；2009四季项目上半年仅有14#、27#楼上市共8622平米，下半年新增供应量较大，包括18#、30#、33#、40#、17#、23#和26#楼，去化速度较快，截至年底完成销售面积5.2万㎡，销售金额2.9亿；2010年3月份二期卡梅尔面市赢得头彩，5月23日逆市开盘当天认购百余套， 12月10日三期卡斯珀3.2期上市，132套房源开盘即售罄， 12月底四季花城销售金额突破6亿大关，销售面积勇创98064㎡；2011年2月份3.2期42#楼面市当天即售罄，3月7日加推46号楼认购率达93%， 4月29日3.1期蓝郡组团面市逆市中飘红， 6月26日，3.3期44#、47#楼盛大开盘，剩余房源陆续推出，各个击破，终于在10月3日实现2349套房源全部售罄，突破15亿，勇摘青岛万科住宅第一清盘项目桂冠。销售战果第4页/共56页 销售战果计划完成情况四季花城每年都会提前、超额完成任务！从08年24726㎡到11年102383㎡的签约面积，从08年1亿到11年7亿的签约金额，四季花城每一次都在挑战自己，超越自己的记录，高达144%的完成率让人们有理由相信四季花城是个奇迹。第5页/共56页 即墨市场情况 政策解读整体市场情况竞品应对情况市场小结第6页/共56页 即墨市场情况政策解读上半年三次上调存款类金融机构人民币存款准备进0.5个百分点，抑制房地产市场，各大地产商纷纷与政府展开博弈；下半年三次下调存贷款基准利率，并出台系列新政扶持房地产，但地产商表现的却是彷徨观望的态度；200812月国家出台“国四条”，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，促进房地产市场健康规范发展效果明显；个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，基准利率0.85倍优惠等，很大程度地增加了开发商的投资信心和购房者的购买热情。2009“国十条”、“9.28新政”等政策频出，提高首套房、二套房首付比例，遏制三套房贷款，取消贷款优惠等对部分中低收入家庭首次置业及投资性购房有较大影响，市场观望气氛开始形成；政策对房地产开发商出台了一系列新措施，对于开发商的闲置土地处置严厉，勒令相关央企退出房地产市场，规范房地产市场新国八条”的颁布以及央行上调上调金融机构人民币存贷款基准利率的出台，在很大程度上影响了中低收入家庭的改善住房的需求；年初“青岛限购令”重磅出击，在增高了购房者购房门槛的同时也严重打压购房者购房信心，青岛市场观望情绪渐浓。不太成熟的中国市场经济，逼迫政府对房地产市场频出政策！第7页/共56页 即墨市场情况整体市场情况08-11年，供应量相对较为平稳，08年金融危机对房地产打击较大，当年成交量较低，2009年政府对房地产市场展开扶持、规范等工作，当年成交量持续走高，呈供不应求状态，房地产市场火爆，10年、11年国家、地方政府连续出台政策，如“国十条”、“9.28新政”、“新国八条”、“青岛限购令”等，客户的购房信心受到严重打击，市场观望气氛浓厚，市场开始回归理性；08-11年，即墨房价一路走高，从08年的3029元/㎡增至6262元/㎡，增长率高达107%，当中万科、宝龙、海信等房产大开发商的“贡献”着实不小。整体市场发展良好，供应量较为平稳，成交量受政策、经济环境等影响较大，均价一路高扬！第8页/共56页 即墨市场情况整体市场情况经过08年的低迷态势、09年的火爆状况后，整个市在10年、11年变得较为平稳！08年房地产市场受金融危机影响处于低迷状态，供过于求，批售比高达1.9,这也导致09年的期初库存较高，达40.1万平米，09年政府热情救市，当年房地产市场供不应求，非常火爆，10年初至今，政府出台一系列措施对房地产市场进行干预规范，整个市场开始趋于平稳、正常化；从年度存销比来看，整个房地产市场发展较为稳定。第9页/共56页 即墨市场情况整体市场情况首置、首改产品仍为市场主流，再改产品比例有所增加！从即墨市区2008-2011年新增供应与成交结构中得出，首置、首改、再改产品所占比例较为均衡，首置、首改产品一直为市场主流产品，再改产品所占比例呈稳步增加；从首改产品供应与成交所占比得出，首置产品市场供需基本平衡，首改产品处于供不应求状态，再改产品去化相对较为缓