房地产开发成本前期估算项目全解.docxVIP

第一节建设项目投资估算 （一）建设项目总投资组成： 包括固定财产投资、建设期借钱利息和流动资本三部分。 固定财产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进 行建设所需的费用；建设期借钱利息是指公司为建设项目进行建设投 资借钱和流动资本借钱而发生的利息支出；流动资本是指为维持公司 的正常生产经营活动所占用的全部周转资本。 建设项目总投资形成的财产分为固定财产、无形财产、递延财产 和流动财产。 第二节房地产项目投资与总成本费用估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的有关观点 （一）房地产开发项目投资特点 三种经营模式：销售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资本两部分。 1、开发建设投资是指开发期内达成房地产产品开发建设所需投入 的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设备建设费、建 筑安装工程费、公共配套设备建设费、开发间接费、管理费用、财务 费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预示费等 2、经营资本是指房地产开发公司用于平时经营周转的资本。 （三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发公司在开发过程中所发生的各项费 用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房子开发 成本、配套设备开发成本等。 而在核算上又可区分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程 费、基础设备建设费、建筑安装工程费、公共配套设备建设费）和开 发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他 费用以及不可预示费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设备建设费、建筑安 装工程费、公共配套设备建设费、其他费用、开发期税费、不可预示 费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平 方米，其中住宅135,049平方米，商店5,300平方米，会所17,000 平方米。住宅全部销售，商店用于出租，会所自己经营。该项目总投 资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本 65,644万元和自营固定财产（会所）5,000万元组成。会所投入营运 时需投入经营资本150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收 回。 如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644 万元，不包括自营固定财产（会所）的5,000万元和经营资本150万 元。 三、房地产开发项目总成本费用组成估算 1、土地费用估算 （1）土地使用权出让金 土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的近似地块的出 让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出 让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正获得；也能够依据城 市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处 的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正获得。土地有偿 出让的方式包括拍卖、招标与协议。 （2）土地征用及拆迁布置补偿费 新条例规定：拆迁补偿的方式能够推行钱币补偿，也能够推行产 权调动。钱币补偿的金额，应根据被拆迁房子的区位、用途、建筑面 积等因素，以房地产市场评估价钱确定；推行产权调动的，应计算被 拆迁房子的补偿金额和所调动房子的价钱，结清产权调动的差价。 （3）土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让 费。依法经过土地出让或转让方式取得的土地使用权能够转让给其他 合法使用者。 （4）土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产 开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经 营之用时）经常采用。 （5）土地投资折价 非经常有的合作开发项目的模式。 2、前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、 水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 （1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总 投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的 3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘 探所需的费用可根据所需工作量联合有关收费标准估算，一般为设计 概算的0.5%左右。 （2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、 构筑物拆掉费用、场所平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的 估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的 0.35%。 3、基础设备建设费 基础设备建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和 小区规划红线以内的各样管线和道路等工程的费用，主要包括供水、 供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设备的建设费 用以及各项设备与市政设备干线、干管和干道的接口费用。 基础设备费往常采用单位指标