XXXX商业地产行业特性与发展趋势part2.pptxVIP

4、上海百联世贸国际广场 上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！影响透视性动线设置困难割裂商业面积狭窄曲折的联络通道无法透视的两端商业动线分叉与动线死角写字楼核心筒落到底，没做转换层所致上海世贸百联案例产品设计失误的后果百联世贸广场案例 中国商业地产的发展瓶颈的表现——商业地产建筑形态设计中的常见问题 （1）建筑物业功能与经营功能的错位（2）不符合商家要求，影响招商的实施（3）建筑配套不完善，影响客流导入商业地产建筑形态设计中的常见问题 长寿路长宁路万航渡路次干道主干道购物中心写字楼商业与写字楼的错位！（1）建筑物业功能与经营功能的错位A. 产品位置摆错案例：上海悦达889广场 建筑外观的时尚性（1）建筑物业功能与经营功能的错位B. 建筑外观错位案例：上海大悦城（原新梅广场）新梅广场大悦城 （1）建筑物业功能与经营功能的错位C. 物业价值降低案例：合肥信旺广场 （1）建筑物业功能与经营功能的错位案例：松江青年城2012年2008年 A. 建筑层高限制招商案例：盐城缤纷亚洲（2）不符合商家要求，影响招商的实施 案例：盐城缤纷亚洲A. 建筑层高限制招商（2）不符合商家要求，影响招商的实施 上海香溢花城商业一期实景住宅等分面积，单一功能，且缺乏物业配置。B. 建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商业项目（2）不符合商家要求，影响招商的实施 后果：先建设后定位，建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。B. 建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商业项目（2）不符合商家要求，影响招商的实施 C. 建筑平面限制招商案例：上海日月光广场（2）不符合商家要求，影响招商的实施 案例：上海曲阳生活购物中心楼上购物中心无法经营一、二层做超市卖场、楼上成死铺无法经营曲阳生活购物中心入口家乐福超市2008年做百货，后换成家电，都无法经营D. 建筑楼层影响招商经营（2）不符合商家要求，影响招商的实施 案例：南京恒顺商厦D. 建筑楼层影响招商经营（2）不符合商家要求，影响招商的实施 在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费！主力店①③②④⑤⑥经营良好经营较差⑥张杨路金桥路10座尚未开业9座原商户已停业9座宿野美容（2011年开业，2012年已经关门了）10座11座Lexus91110（3）建筑配套不完善，影响客流导入A. 违背商业规律案例：上海金桥国际 （3）建筑配套不完善，影响客流导入B. 客流未被利用案例：上海仲盛世界商城 （3）建筑配套不完善，影响客流导入C. 车库设计外行案例：西安长安国际案例：上海贝尚坊 商业地产项目的科学开发流程为避免商业地产的发展瓶颈，请遵循科学的开发流程！ 科学的开发流程专业的市场调查准确的市场定位契合定位的建筑物业功能现代化的景观氛围营造商业专才的招商经营实操商业项目成功开发的几大要素 商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确vs国外定位前置招商先行国内先建设后招商 1、国外商业地产项目的开发流程选址建设选择管理团队运营调整出发点寻找投资基金投资基金评审招商考察定位投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作 2、国内商业地产项目的开发流程我国现阶段商业地产开发营运特点： 开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色。拿地建设考察定位选择管理团队招商运营调整点1调整点2 国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。 三权分离的优势在于，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”决策。所有权开发权经营权3、 造成国内外开发流程不同的原因三权的不同 4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议可行性论证考察定位选择管理团队主力招商规划设计调整设计调整布局建设运营结合中国城市实际，调整开发流程确定开发模式 商业项目地块利用价值最大化的案例介绍 商业项目地块利用价值最大化的案例介绍 综合体项目的定性决定它的开发量 案例一：上海城开南方商务区 项目概况项目处于上海南方商城成熟商圈，欲打造具备品牌影响力的城市综合体项目。案例一：上海城开南方商务区项目 项目定性从社区商业升级至区级商业，定性决定定量。关于体量 商业面积从3万㎡至14万㎡原方案开发商保守预计3万㎡周边已存在南方购物中心、友谊商城等成熟的集中式商业；目前区域商业供应量近50万㎡；开发商商业地产开发经验有限，认为开发3万㎡商业。我司方案定位测算14万㎡根据城市商业规划定性，对商圈性质判断；对已有商业分析，发展市场发展空间；通过现有供应及未来需求商业体量测算，科学预测商业缺口。测算未来商业收益