上海复地原墅营销策划（终稿）.pptxVIP

;报告目标： 去化项目中的主力产品：别墅 报告结构： 企划包装 市场分析—客源定位及描述—项目定位 媒介策略 营销推广策略 报告目的： 通过市场分析，了解当前形势，研究竞争对手，制定销售方案， 按公司要求完成预定销售目标;市 场 篇;申城总体住宅市场;区域商品房市场;竞争板块别墅市场;沪闵路沿线板块;;板块最新市场动态;板块最新市场动态;市场潜在推案量统计;板块小结;莘闵别墅板块;板块特性;板块最新市场动态;板块最新市场动态;未来板块市场潜在推案量;板块小结;梅陇镇板块;板块特性;板块最新市场动态;板块最新市场动态;板块小结;竞争板块小结;板块小结;周边典型个案剖析;挑选标准： 1、拥有联排同质性产品 2、项目面积控制精简 3、项目总价同质性明显 4、前期销售成绩较好 5、客源客层相似;项目最新销售动态;成功启示点剖析;典型个案剖析:;项目最新销售动态;成功启示点剖析;典型个案剖析:;占 地： 约19万m2 总建面积： 约12万m2 套 数： 共577套2-3层 产品类型： 联排、双拼 容 积 率： 0.63 绿 化 率： 35％2.8万m2 房型面积： 190－250m2 总价范围： 250－300万/套;典型个案热销分析;项目客源客层定位建议;合生城邦;竞争项目客源分析— —合生城邦;村上春墅;竞争项目客源分析— —村上春墅;燕南园;竞争项目客源分析— —燕南园;本案客源客层定位;客源定位依据;本案未来客源导入示意图;本案未来客源比例拟定图;联体别墅客层定位;独立别墅客层定位;客户职业描述;本案客源客层特性研展;居住区域： 老闵行、莘庄、颛桥 七宝、梅陇、古美 购物场所： 日常：老闵行、莘庄 商圈：南方商城、七宝商圈 主要交通工具： 私车、地铁、公交 主要出行道路： 沪闵路、顾戴路、漕宝路、虹梅路、中环线、都市路 主要信息来源： 报刊（包括轨道刊物）、杂志、公共交通视频、电视、广播、网络、商业场所媒体、户外广告等;潜在客源居住区域： 梅陇、田林、康健、漕河泾 漕宝路沿线、龙华、斜土路沿线 购物场所： 日常??田林、康健、梅陇、打浦桥 商圈：徐家汇、南方商城 主要交通工具： 私车、公车、出租车 主要出行道路： 沪闵路、漕宝路、虹梅路、内环线、中环线、肇嘉浜路、 主要信息来源： 派对、酒会、杂志、广播、网络、商业场所媒体、户外广告等;项目定位;定位基础;地理位置;交通出行、生活配套;生活配套;生活环境; 产品价值;产品;产品;精英型城市别墅，别墅生活的第一站！;企 划 篇;开门见山——本案特性;原墅的优势;企划的任务;看看左邻右舍-市场环境中的竞争对手-;;;;;;;;;; 合生城邦 ;;;;竞争对手企划手法总结;项目分析;;;;建筑立面风格;建筑内部结构;这样的产品能否吸引目标群？ 我们的客户是否感兴趣？ ;联体别墅客层定位;独立别墅客层定位;客户职业职位描述;客户特征分析;客户购买动机——崭新的别墅生活;复地原墅怎样去契合他们的需求？;我们的推广方向;产品定位和SLOGAN;LOGO;案名及LOGO诠释;秀稿系列;生活方式;;;功能空间;;建筑风格;;VI系统展示;;;;;;;;形象墙;引导旗;精神堡垒;罗马旗;包袋设计;售楼处内部标识、吊旗;样板区指示牌系统（一）;样板区指示牌系统（二）;媒体策略篇;一、目标对象特征分析;模拟人物（1）;模拟人物（2）;区域：生活在闵行工作在闵行；徐汇、长宁 教育：高等教育高级白领，生活模式现代并能接受新事物人群 信息：主动获取信息最多的一族，有阅读习惯，习惯理性分析 沟通：活跃的社交族 财富：高于普通工薪者，但不是社会的顶层，而是小有积累的一族 职业：高级白领、技术人员、公务员、也包括高级管理层和私企主;;拦截、引导 —— 户外;常规媒体：新闻晨报、区域晚报夹报、上海楼市配合重要销售节点投放 软性广告：新民晚报、东早、上海楼市、新闻晚报、第一财经日报等尽可能扩大投放面 新闻：新闻性炒作;建立项目网站 房产类网站：搜房、房地网 新的网络广告形式：MSN、邮件广告、搜索排名;上下班出行时间，投放990新闻频率或交通频率 101.7音乐频率套播 ;商业中心巡展：徐家汇、南方商城、其他商业人流密集区。 邀请客户到现场的推荐会、酒会等主题活动。;渗透类媒体 — DM ;预算分配;第一期预算分配; 05年度为复地原墅项目首次亮相阶段，同时05年1