XXXX珠海某地产金湾项目定位.pptx

2010年12月; 本文内包含的资料属于珠海世联房地产咨询有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对珠海世联房地产咨询有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果珠海世联房地产咨询有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。;保 利 来 了 ！;;2006年起，区域外品牌发展商陆续进入，刷新珠海的产品模式及营销视野，改变珠海的市场格局，珠海正式进入 —— 明星时代。 品牌引领市场，明星为王，我们要做明星！ ;万科金域蓝湾;2011，保利造星;CONTENTS 目录;珠海面临快速发展机遇，城市化进程及人口导入加速！西部中心城区是未来城市化进程最快的区域之一；;;;;西湖片区规划为西部城区最适宜人居板块之一，时代的进驻吸引市场关注，且个性鲜明;政策背景：短期内新政取消可能性低，贷款影响较大，并面临限购风险;开发商目标： 更快——快速开发，快速销售 更高——高站位，跳出西区市场 更远——进军珠海第一炮，承载品牌落地与持续经营目标;符合区域主流市场，走刚需产品路线——快 迎合片区格调，走时尚精致路线——高;CONTENTS 目录;本地块平整，视野开阔，高层部分海景;本项目约束条件较多，发挥空间受限;相较区域其他项目，本地块优势不足，资源雷同，需要突围;以需求（客户）和供应（市场）为基础，进行本项目的产品突围思考！;明月湾的客户群体：1、周边居民、公务员、大学教师和产业园区中高层管理人员，以自住为主要目的；2、港澳投资客户，其中澳门客户较多，看好西区升值潜力；3、广州、深圳等珠三角区域投资客户； 时代山湖海的客户群体：呈“三分天下”状态，1、以周边区域的教师、高级公务员及私企高管路过了解项目，以首置或换房为主要置业目的；2、市区首置高价溢出客户，看重区域及时代品牌；3、外地和港澳投资度假、养老客户 里维埃拉的客户群体：初期，里维埃拉客户群体以周边工业园??的技术人员和内地养老度假客户为主要群体，随着珠海城市竞争力上升，西区利好的兑现，客户群体开始往周边城市辐射，开始出现投资客户；;西区本地人：原住民第二代，“走出去，接受新事物”;西区本地人：工业园区高级职员，高科技技术的追随者，享受因工作能力所带来的生活犒赏，注重生活品质;典型代表描述： 林先生，30岁左右，东北人，来珠海五年，副教授，在吉林大学教书 家庭人口：2人，夫妻两人 居住现状：教师员工宿舍（福利分房） 经济来源：工作收入+福利，家庭月收入1.5万 客户特征：有一定的积蓄，买房会考虑小孩的教育问题或父母的养老问题，眼光比较长远，考虑比较周全;典型代表描述： 周先生，27岁左右，普通白领，在市区工作，珠海新移民（在珠海读书，毕业后在珠海工作） 家庭人口：待婚 居住现状：现与女友在市区租房住 经济来源：工作所得，家庭月收入7000 客户特征：工作年限较短，但稍有积蓄，准备结婚，承受不起市区高价格，但又渴望居住品牌社区;典型代表描述： 王小姐，30岁左右，普通白领，在吉大工作，珠海新移民（来珠海7年，已有珠海户口） 家庭人口：2人，夫妻两人，尚无小孩 居住现状：现居新香洲，100平米的3房，贷款所买 经济来源：工作所得，家庭月收入1.2万，有私家车 客户特征：海归、高学历、收入稳定、眼界开阔、易接受新事物、有投资意识;典型代表描述： 郭先生，62岁左右，陕西人 家庭人口：2人，夫妻两人，有3个孩子，两个儿子一个女儿，都已经工作，没住在一起 居住现状：在老家有大房子，但子女都在外地工作，只剩夫妻两人住 经济来源：退休金、子女资助 客户特征：被珠海的气候和环境吸引、买房主要用来养老居住;客户分析：市场主流客户群经济实力中等，以第一居所、度假居所等居住性需求为主，投资需求为辅;客户定位：以西区及市区本地客户为主，内地、珠三角及港澳客户为辅;置业关注因素分析： 调查显示，客户在置业过程中较为关注升值潜力、物业管理、交通及配套； 其次，比较关注开发商品牌、小区环境及户型设计；;产品关注点分析： 调查显示，客户在置业过程中较为关注户型通风采光； 其次，比较关注朝向及内部舒适性；;产品突围的五大关键空间;产品突围的五大关键空间;;产品面积区间;;现代风格建筑，建筑外形主动城市化，形成地标气质，成为青年人理想消费品；;几何造型 玻璃材质，通透、时代感强;户型创新：面积赠送——设置内庭院，可改房，赠送一半面积，增加户型附加值;;户型创新：面积赠送——墙体结合内凸窗，设置为衣帽间或书桌空间，凸窗面积全赠送;户型创新：功能优化——预留供装修发挥的潜在功能空间，提供实用率更高的室内空间;由一个全