20230711-国信证券-房地产行业2023年中期投资策略：重复苏节奏，轻政策博弈.pdfVIP

证券研究报告 | 2023年07月11日 房地产行业2023年中期投资策略 超配 重复苏节奏，轻政策博弈 核心观点 行业研究 ·行业投资策略 上半年回顾：先高后低，复苏趋弱。销售方面，上半年呈先高后低态势，Q1 房地产 居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期推货前置，因此销售面积 超配 ·维持评级 集中兑现，但Q2量价同比均明显下降，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需 证券分析师：任鹤 证券分析师：王粤雷 求仍相对坚实。投资方面，开工、投资等重要指标降幅扩大，房企拿地意愿 010 0755 依旧低迷，300城成交面积再降三成，但由于房企投资策略同质化趋势明显， renhe@ wangyuelei@ S0980520040006 S0980520030001 各城市土地市场间的冷热分化延续。政策方面，上半年虽然各地优化措施络 证券分析师：王静 绎不绝，但都局限在 “一城一策”的框架内，几乎没有中央层面重磅的政策 021 出台，随着2-3月份地产销售的超预期恢复，政策发声频率明显减弱。 wangjing20@ S0980522100002 下半年展望：竣工强、销售稳、投资弱。我们判断全年行业呈竣工强、销售 市场走势 稳、投资弱的态势，维持销售额全年同比0%-5%的增长、竣工全年同比超30% 的增长的判断；分别下调新开工、投资增速全年同比增长至-15%、-5.6% （下 调施工投资至-5%）。从销售复苏节奏上看，Q2为增速最低点，为-7.7%，Q4 为增速最高点，将达到13.7%。同时我们认为，当前的市场复苏节奏是合理 的，由于带看量等前置指标已经企稳，不能因为Q1的高增而非理性的看待 Q2的正常回落，当前应放低对政策博弈的预期。 房企业绩展望：23年将有确定性的业绩改善。我们可以对2023年房地产板 块的业绩作出大致判断：1.营收规模预计与2022年持平；2.毛利率企稳， 并有望小幅增长；3.减值规模将大幅下降；4.少数股东损益绝对规模下降。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 而从2023Q1看，龙头房企率先实现了营收增速的触底回升，归母净利润增 相关研究报告 速已经接近回正。基于此，我们估计2023年上市房企营业收入约2.8万亿 《2023年6月房地产数据点评-销售短期趋弱，复苏大势未改》 元，同比+2%，净利润约270亿元，归母净利润约120亿元，业绩虽仍处于 ——2023-07-04 较低水平，但相对2022年将出现明显改善。 《房地产行业周观点-销售预期差值得博弈》 ——2023-07-04 《房地产行业2023年7月投资策略-看好七月销售环比企稳》—