明发商业广场调查报告.docx

WORD格式 地点：厦门思明莲前西路与嘉禾路交汇点 开盘时间：2004-09-25 占地面积:200000平方米 建筑面积:400000平方米 容积率:3.5 竣工时间:2006-10-20 总户数:3000 开发商:宝龙公司/,厦门明发公司有限公司 建筑单位:中建三局 代理商:豪斯房子 定位：以旅游、购物、娱乐、休闲为主导，涵盖酒店、餐饮、文化多种功能，中国最大市中心SHOPPING MALL 影响：标志着明发公司从“居住地产”向“商业地产”的战略性转变 专业资料整理 WORD格式 周边交通 明发商业广场位于厦门市莲前路与嘉禾路的交汇处，交通特别便利，10-分钟即可达到火车站、枋湖 20 长途汽车站、机场等交通枢纽。 地块周边人口 专业资料整理 WORD格式 开发前期项目邻近商业、住宅价钱信息 专业资料整理 WORD格式 定位与依据 商业定位： 明发商业广场是ShoppingMall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和参观旅游为一体的“一站式”消费场所。 市场优势 厦门明发商业广场位于旧城区商业区中心地 西面和南面分别接临主要城干道嘉禾 带， 路、 莲前路，与莲 坂转盘相对。在基地的斜对面有莲坂国贸，周边还有火车站，属于“城市中心型”购物中心。其周 边有 数个居住小区，比如莲花新村、莲坂西小区、槟榔小区等，拥有大量的消费人群。明发商业广场核 心商 圈的人口约55万人，而厦门人均可支配收入水平 12000元，列全国第五，岛内的消费水平又高于全 达 市平均水平；次级商圈辐射到厦门全市，人口 200万；边缘商圈辐射到整个闽南金三角和闽西地 逾 区， 人口2000万左右。另厦门每年旅游消费人口更达近千万人。 依据一：厦门市在地区市场中的地 位 厦门乃闽南金三角的核心，即处于辐射力、吸引力强大的中心地位。 由于该地区经济是福建以致全国经 济最为活跃的地域，成长优秀，发展迅速。其中，厦门更是处于领头羊的地位，发挥着影响和带动 地区 经济的主导作用。其他，作为全国有名的热点旅游城市，其辐射力也是十分强大的。因此，商业及 服务 客观上需要一个能推动整个地域商 的发展要与之相适应。换言之，从厦门及闽南地域经济发展上看， 业 及服务业发展，代表厦门市商业发展整体实力和水平的大型商业设备 ShoppingMall。只有如此，才 或 闽南金三角地域的商品流通的组织化程度才能够提 能与厦门经济的整体进步相匹配， 高。 由此可见，明 发商业广场项目在宏观经济环境变化和市场需要方面是与之相符合、相适应 的。 依据二：城市规模持续扩大 264 万，其中外来人口的进入呈不断膨胀之势。这能够从购 厦门市现有当地居民和外来人口总计近 房 者近6.5成为外来人口获得佐证。 由于厦门作为有名旅游城市适宜人类居 住， 必定成为购房者投资置业 的最优选择，进而人口增加就是一种不可逆转的长久趋势。由此可见，人口增长必定带来市场的扩 大， 特别是房地产开发使原有市场格局发生改 变， 新兴商业中心区的盛行与传统商业区的衰败并举， 为商业 地产投资项目带来亘古未有的机 遇。 正是在这一背景下，使明发商业广场的投资回报率获得很好的保障。 依据三：厦门市商圈东移 厦门地产开发向东部倾斜的趋势十分显然， 大量的人口渐渐迁入原本冷清的东部地域。 这种人口在空间 以抢占市场先 散布上的显著改变，也带动了商圈的东移， 追随人口迁徙，就近便利地提供商业服务， 机。 而明发商业广场项目在选址上恰好 座落于濒临东部的交通枢纽地段， 把守人流涌动的主干道周边， 区位优势十分突出。 明发商业广场作为 商业地产投资在区位选择上抢占了十分可贵的空间地点。因为，它必定是将来商业经营的寸土寸金之地， 地产投资增值性优秀，这会为业内人士所看好，因而投资回收的速度大为提升，经济效益的实现程度就 会大为增强。 依据四：厦门经济发展趋势 厦门作为福建以及国内最发达的城市之一，近些年 GDP和人均收入与消费性支出均体现两位数增长的 势头。从人均收入和消费方面看，已具备对大型购物中心或 ShoppingMall产生强烈需要的条件，并且 随着未来社会经济的强劲发展， 这种需求将越来越急迫。 因此，顺应潮流变化，适时提供商业地产项目， 专业资料整理 WORD格式 就是抢占市场空白地带的大好时机。这种持续向好的宏观大势，为明发商业广场项目的成功开发确立了 优秀的基础。 依据五：购物中心虽已出现，但或规模不足，或功能单调 厦门当前已开业的购物中心有SM城、世贸中心等，但受面积和建筑形式所限，或规模不足，造成经 专业资料整理 WORD格式 营范围狭窄；或缺乏统一的规划定位，功能单调，对经营的持续性不利。也即厦门市现有购物中心实际 上并不拥有购物中心的全部功能，因而无法提供令消费者所需的和满意的全部商品与