宁波中建花园洋房项目全程策划提案_113PPT.pptx

;;;;城市发展观 楼市演变史 消费新趋势 产品进化论;;;;;;;;小结 本案面临新区交通不便与居住氛围;我们的解决之道： 独特的区位定位—重新定义区位,强调未来发展 独特的生活主张--引导一种与众不同的生活方式 独特的产品设计--创新产品的市场打动力 关键词：引导生活 创新产品;;;;;市场未来发展预测 ?从市场运营情况来看，供需合理、泡沫成分少、价格稳定 上扬是宁波楼市的可持续性发展的充分理由. ?从价格变化趋势而言，我们预计在未来三年内，保持6％－ 8％的增长幅度。 ?从消费者对住宅的需求将有一个明显的升级，未来的产品 将朝市场细分精致化方向发展。 ?从消费观念上看，对产品选择标准也不仅仅局限在地段、 户型，对公共空间的重视以及社区文化的营造将是未来消费 的主流意识。 关键词：市场细分 注重公共空间;;;;3; 3% 区域面积配比 1%;间接竞争分析 本项目面临的间接竞争主要来自江北洪塘板块： 配套相对完善;洪塘在售及待售个案表;价格竞争;;;;;;消费阶层四段论;;;项目总体定位;;1、产品进化的表现形式;2、物业类型的选择 根据消费者需求特征以及市场上各 类物业的表现，我们认为本项目的产品 应该是多层+小高层的组合方式，并且 在不超指标的前提下，将多层尽量最大 化。;面积配比建议;;底楼表现形式参考;;;;;;;; 相信我们对于产品定位的准确把握,一定 可以让本案跳脱市场,赢在起跑线上,最终取得市 场、利润、品牌共赢的局面.;企划篇;战略目标 ●如何使中建地产再创宁波城市价值 ●如何使项目为客户带来新生活方式 ●如何使楼盘延续中建地产品质形象 ●如何使品牌利润双赢制造经典案例;三大关键问题 要保证长期热销,必须直面三个关键问题: 价格：同等区域同等环境同等楼盘，如何让楼盘价 值高于对手，实现性价比最优? 距离：发展中的区位,如何克服距离影响,针对整个 宁波市竞争,快速去化? 客户：客源竞争就是项目/发展商的文化竞争，如 何面临大盘抢客压力，经营/稳定客户群？; 如何使楼盘价格与价值对等,甚至超越 解决之道: 楼盘形象抢先占位,品牌形象高档化，产品价格落地,塑造 物超所值的品牌形象,并以差异化的定位,打造项目无可替 代的唯一性,保证项目的升值空间. 依托板块优势，建议在产品规划上控制户型面积和总价， 总价拉低，形成自己的核心产品竞争力，同时加强产品特 色规划,营造一种个性特色社区氛围,从硬件和软件上为楼 盘加分.; 如何消除消费者心理距离不利因素 解决之道: 以版块的前瞻性打消消费者购买顾虑,同时赋予项目较之都 市中心盘不可比拟的环境/生活优势,以卖点理性服人,以生 活感性动人. 针对城市化趋势，以交通配套的跟上弱化绝对距离的劣 势，建议配备社区巴士,针对问题解决问题,线上线下双管 齐下.; 面对竞争对手抢客压力,如何稳定发展客户群 解决之道: 定位决定自己的主战场,决定自己竞争对手的多和寡,我们 以差异化的定位跳脱与对手在性价比上的物理层面竞争, 以概念的深化锁定一类人,拉动一批人,影响一群人. 会员增值卡计划,以每日增值的形式锁定潜在客户,同时以 利益消除他们对价格的敏感性,从而达成现实价格低于心 理价位,储蓄客户. 定点营销,促进口碑传播.;结论 针对价格／ 距离／客户的销售阻力，在产品规划上满足功能 需求，拉低总价，同时依托板块优势及交通配备，克服距离劣 势及消费者心理距离较远的不利因素，在包装上树立项目鲜明 高档形象，从而使楼盘价值高于价格，集合广告与营销的推拉 力量，立体传播，创造双赢局面．;这三大问题的核心解决之道都指向一个方向 定位!; 我们说或做什么 (我们的广告诉求、广告定位、项目命名与传播沟通策略); 项目命名 格兰晴天 ?开阔的视野,郊游般回家的心情,春风一路 吹回家,抬头是蓝蓝的晴天,在暖色调的建 筑间,那一刻,心晴也是暖暖的！ ?与格兰云天 格兰春天一脉相承,品牌资源嫁 接,推广事半而功倍.;;潘石屹（地产开发商）——吃饱了撑的，开始琢磨事情 第一种生活吃不上、喝不上，是贫穷的；第二种生活物质极其 丰富，是物欲横流的；到了第三种生活，人们开始真正意义上 的文明、健康、自然生活。;艾未未（艺术家）——简约、充满个人乐趣的生活 打工、挣钱、拼命消费——这是不自信的中产阶级生活程 序，他们担心房子、车子、医疗保险、纳税；他们追求品 牌、时尚，这是他们在这个社会上的标志……他们唯一不关 心的是自己的心灵，第三种生活与他们无关。;张颐武（企业家）——不要不要跟陌生人说话 反对中产阶级社区的广告：24小时有保安。这是