商场运营管理方案.docx

商场运营管理方案 商场运营管理方案及要点 商场后期运营管理的主要目标是实现整体的统一性，要求管理公司和入驻商家精诚合作，在同一个概念指导下开展同步的经营管理工作。统一运营管理一般包括统一招商管理、统一营销策划、统一物业服务、统一运营管理和统一物管。其中，统一招商管理是后期的基础，这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业项目运营能力的强弱，以及能否长期经营最终达到长远利益和最大化利益。 因此，在综合性商业物业设施的后期运营管理中，需要把握好以下要点： 1.关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理。因为单个商户的经营管理情况只反映出个体的情况，只有经营公司以统一为目标，为主线进行管理，在运营中不断调整才能使商场保持新鲜年轻，同时提升整体的竞争力。前期招商要把控业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立商场的整体经营品牌环境和形象。 2.关注租户：商场的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。租户可以独立运营，增加灵活性和多样化的个体发展，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质。租户管理是商场的核心工作之一，租户的品质是核心中的核心。租金收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务需求特点。租户考核结果与管理措施的完善是商场日常重要的工作细节，也决定了租户对商场的忠诚度和经营积极性。实施专业化、人性化的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为纠正，确保租户与商品的经营品质。 3.关注顾客：关注顾客消费服务环境的提升、消费热点的引导，为顾客购物和消费提供高品质、高质量、安全、舒适、整洁的购物环境，是物业管理和商业管理部门的义务和责任。商场管理关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性，严格执行对商户营销的监控和纠正工作。商场更加关心顾客的潜在消费和多项消费选择，有必要加强会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升。 商场管理的主要工作是以统一性和经营目标为核心，通过与开发商、业主、租户、物业公司的共同配合，指导、管理、服务于项目的全程运作和全期运营，为业主、租户、消费者、服务商提供良好的购物环境和优质的服务。为达到商场持续经营的目的，需要逐步实行专业化、规范化、标准化、统一化管理的全过程。在实际工作中，需要注意以下节点管理的工作原则。 高效运营管理的组织架构原则：商场内的商家众多，商业模式众多，因此商业运营管理的部门设置是非常专业和高效的。其管理的核心是商场最关心的几个方面，如维护管理、安全管理、物业管理、业务管理、财务管理、招商管理、租户管理、销售及开发管理等，而非具体商品的进、销、调、存以及物流配送工作等单一工作。 准确的市场定位、合理的商业规划、周到的功能匹配、差异化的业态及品牌组合是商业经营的基本目标。在经营主体组成确定之后，还需要根据各种经营主体的需求和项目自身的需要进行整合规划上，特别要避免安排与主力店经营形成竞争的商户，要保障主力店的经营利益和整体商业组合的匹配。最后确定它们在项目中的位置，这点非常重要，因为经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局规划直接影响到商业地产的形态。 商铺投资的政策是基础。商场不能做到统一管理是国内商业的硬伤，因此，商铺发售一般只限于辅助店独立商铺，整体商业内容的物业一般不能分散发售，需要制定大型商业物业投资产品，保障物业的整体性持有。即使投资型商铺发售，也必须保证物业的统一经营权不受小业主影响。一般可考虑带租约销售外铺和部分边铺，而内铺和中心铺则考虑返租销售或投资理财型销售。 主力店和次主力店落位，对建筑物业开发的全面物业建设标准参数支持和标准接口非常关键。需要着手于业态布局和独立商户匹配，租户物业规范落位和合理动线、空间营造、交通审批、消防审批等的匹配。 在开业期，需要注意招商及业态管理原则。要根据商场的定位和规划，招募合适的租户，使商场的业态更加丰富多样，同时也需要管理好各个业态，保持商场整体形象和品质。 1）制定优秀的租赁政策和承租服务是关键。商场应该制定相应的承租户政策，提高承租户质量。在合理的租金基础上，租金应该只升不降，这是基本的运营管理诉求，也是受益指标的良性发展体现。 2）商场和租户都应该受益。商场招商的最高目标是各种业态行业的知名名牌商店或服务机构，最低目标是部分名牌店铺配置部分非名牌店铺。在这一阶段，管理商铺的出租率、绩效的达成比例和入驻租户的租金、费用收取是主要目标。 3）招商管理的重要原则是核心主力品牌先行，次主力品牌和辅助品牌相匹配，休闲娱乐合理配置规划。商场要先做人气，再做生意。目