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房地产税务稽查应对主讲：张伟开篇语 问：2007年，税务部门对房地产企业税务稽查的力度，前所未有，大家感受到了没有？ 我查过的所有企业，在没有下达处理决定书之前，都没什么感受，所谓不到黄河不死心。 我本人对2007年的地产稽查风暴有着切身感受： 1、2007年9月在云南昆明、广西桂林，总局专门举办两期地产稽查培训班，研究如何查地产企业。 2、组织人员在大连封闭编写《房地产税务稽查手册》，以指导全国检查。 3、某省组织专项检查，28户企业共查补税款2.4亿元。 那么如何避免地产税务稽查风险呢？企业要对税务稽查方式与方法知己知彼。需要从稽查案件的三种类型开始！（一）精心策划型典型案例：葆祥公司骗税案例（两单两证）（二）明目张胆型例如：预收账款账目上有2000万收入，却就是不去交纳所得税。（三）政策不清型例如：某地产企业将预售收入作为业务招待费、业务宣传费的计提基数。或者在预售阶段，将开发贷款的利息费用计入“财务费用”直接在税前扣除。 得出结论：1、要防范税务稽查风险就要学习税收政策，而2008年是执行新企业所得税法的第一年，税务稽查还要按照旧法，因此我们的课程是旧法同新法相结合，旧法应对稽查，新法针对新业务； 2、防范税务稽查风险，还要知己知彼，因此本次课程将注重介绍地产税务的稽查方法。开篇语—引子开篇语（一）一、目前房地产的稽查形势现状（一)2007年情况： 国家税务总局全国稽查工作会议资料显示：2007年房地产税务稽查查补税款101.67亿元之多，其中企业所得税（外商投资企业所得税）占52％,营业税占21％。两税查补占四分之三左右（二）../../Administrator/总局房地产检查资料2008../../Administrator/总局房地产检查资料年稽查形势展望 2008年，国家税务总局对行业税收专项检查，首次分为①指令性查项目、②指导性检查项目、③汇缴企业检查。房地产业高居所有检查项目的第一位，是所有省份、地区必查的指令性检查项目！开篇语（一）（三）汇缴企业检查1、平安保险全国检查（已经开始）2、工商银行全国检查(8月1日开始）以上看到，2008年对房地产业的税务稽查力度将持续加大！（四）3月底，收到总局关于加强对房地产企业税务稽查的紧急通知（../../Administrator/总局房地产检查资料/国家税务总局稽查局关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知.DOC稽便函../../Administrator/总局房地产检查资料/国家税务总局稽查局关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知.DOC【2008】42../../Administrator/总局房地产检查资料/国家税务总局稽查局关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知.DOC号文件），表明总局要对房地产行业在08年大干一场。 到底为什么对房地产行业的稽查如此大的力度呢？开篇语（一）2008年全国税收专项检查计划（一）指令性检查项目1、房地产及建筑安装业2、烟草行业。（二）指导性检查项目1、餐饮业及娱乐业2、有色金属冶炼业3、证券业4、中介服务业5、品牌营销的总代理商（总经销商）开篇语（二）二、社会背景（八大部门整顿地产行业）（一）房地产的高利润引起社会分配不公。（一个故事）（二）高房价称为“新三座大山”之一，是每年两会的瞩目焦点。（三）官商勾结频频涉及地产业，房地产业成为官员寻租的最后一块蛋糕。（陈良宇、杜世成、刘志华。。。。（四）拆迁矛盾影响和谐社会，信访部门占相当比例的是拆迁矛盾，从重庆最牛钉子户到今年两会，也在热议钉子户问题！（五）新闻界的高调炒作称为催化剂！除了房地产行业，其实暴利行业还有很多，例如：中国移动、美容、歌厅等，但是由于房子作为特殊商品的原因，新闻界高调炒作。发明了“房奴”等形象名词，使得社会对于房地产业更加关注！开篇语（二） 但是这些背景，还不足以让温总理面对新加坡电视台，忧心忡忡的说：晚上睡觉的时候都在考虑两件事情：一是股市。二是房市。将对房市的注重提高到如此高度，又有其内在原因！开篇语（三）三、深层次原因（一）分税制之痛使地方财力不足。 94税改之前，中央财力不足，以致出现中央向地方借钱的奇特现象（广东），卖地的钱成为地方政府的重要财政来源，以致于大连提出了“经营城市”的理念！地方没有动力执行中央的宏观调控政策。（二）经济出现过热苗头，需要进行宏观调控。1998年，东南亚金融危机时，内需不足，房地产开发企业称为经济的“强力推进器”当时的主旋律是“扩大内需”为了扩大内需停掉了一个税种：固定资产投资方向调节税。目前，主要是防止通货膨胀，2007年房价居高不下，CPI指数也屡创新高。房子和猪称为最受关注的两类商品！三、深层次原因（三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方博弈战场。中央下定决心，持续开出猛药