保障房合理供给规模预测及分析-以韶关市为例.docx

? ? 保障房合理供给规模预测及分析 以韶关市为例 ? ? 许家军 （韶关学院政治与公共事务管理学院，广东韶关512000） 引言 保障和改善城市低收入居民的居住条件，是市场经济条件下重要的民生问题。特别是随着我国“以人为核心”的新型城镇化建设不断向纵深推进，外来务工人员增加、农村居民市民化等一系列因素必将增加城市的住房保障需求，如何健全符合本地区实际情况的住房保障和供应体系，满足加快城镇化进程的需要，成为政府亟须破解的难题。韶关市逐渐形成了分层次保障的住房保障体系，但在实施的过程中存在覆盖水平低、供应量不足等问题。因此，本文对保障房合理供给量进行科学准确的预测，为政府制定保障房建设规划提供重要参考。 目前，很多学者对保障性住房的适度供给问题进行了相关的研究。部分文献估计地方政府保障房合理支出水平。例如，李娜[1]（2006）以北京市为例，在适度社会保障水平模型基础上构建了适度住房保障水平模型；李娟[2]（2008）建立了基于政府财政能力的住房保障适度水平测度模型和区间；贾春梅、葛扬[3]（2012）以江苏省为例测算了地方政府保障房支出的合理值水平及存在的缺口；张杰、张建武[4]（2014）通过考察住房保障支出与GDP的适应性关系测算了广东省住房保障水平。研究结果表明，几乎所有地方政府均存在保障房支出水平的正缺口，住房保障力度不够。另一部分文献则集中于保障性住房需求规模的预测研究。例如，Kyung-hwan[5]（2010）基于房地产市场价格及住房结构研究韩国的保障房需求量；李志清、田金信[6]（2009）运用灰色GM（1，1）模型预测北京市人均建筑面积和户籍人口总数，测算未来北京市保障房需求的总量；向为民、彭丽娟[7]（2014）基于居民支付能力和政府财政支付能力分别建立保障性住房的需求量和供给量模型，对重庆市保障性住房适度规模进行了测算；牟玲玲等[8]（2016）基于住房保障收入线的测定预测了河北省保障性住房需求量；郭玉华[9]等（2016）预测住房的潜在需求，并运用非均衡市场模型分析了赣州市保障性住房的合理保有量。 一、保障房合理供给规模的影响因素 地方政府保障房的合理保有量应该为多少？其准确估计主要与两大因素相关：一是地方政府在保障房供给中应当承担多大责任，这在理论上难以界定，在现实中，这取决于地方政府客观能力，也取决于上级和地方政府的政策目标；二是居民实际的住房困难需求，这与城镇人口及收入水平与结构、房地产市场等因素密切相关，实际值的估算依赖于数据的可取得性，同样难以进行完全精确的定量估计。因此，本文的研究思路是：通过预测新型城镇化进程中城市人口数量的增长，结合地方政府的政策目标，建立保障房合理供给规模的测算模型。 （一）人口与经济因素 1.城镇新增人口（N）。保障房的供给归根到底是为了满足人口的住房需求。新型城镇化过程带来的城镇常住人口增长，既包括城镇非农业人口的自然增长，也包括进城务工的农民和双创人员等。以人为核心的城镇化，加快了城镇人口增长的速度，对于住房的需求量也就越来越大。 2.有住房保障需求的家庭占比（R）。该比例与地方经济社会发展密切相关，特别是城镇居民收入水平与住房支出的差异与该比例关联度非常高，对于房价（租金）而言，购买（租住）住房能力不足而需要住房保障的家庭就增多，对于保障房的需求量也就可能相应增加。 （二）地方政府的保障目标因素 保障房供给取决于地方政府的保障目标，主要影响因素有以下两个方面： 1.保障性住房覆盖面（F）。这是当前政府文件与技术规范均明确提出的约束性住房发展指标。例如，2015年出台的《广东省住房保障制度改革创新方案》就明确规定，全省保障性住房覆盖面要达到20%左右，覆盖城镇低收入家庭、新就业职工和外来务工人员。 2.人均保障性住房面积标准（S）。该标准与人均住房面积标准有密切联系，人均住房面积随经济社会发展而不断增长，可以通过构建相关模型进行预测。许多地方政府有“人均住房建筑面积达标率”的考核要求。例如，《广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出，力争到2018年全省城乡居民家庭人均住房面积达标率提高到55%，《韶关市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》则提出加大住房保障力度，2020年城乡居民家庭人均住房面积达标率提到60%以上。政府为达到考核要求，人均保障性住房面积标准必然将随着人均住房面积标准的提高而相应增长。 二、保障性住房合理供给规模预测及分析 本文以广东省韶关市为例，从新增人口数的统计与分析出发，通过城镇常住人口增长预测未来城镇居民住房需要量的增长变化。 （一）测算模型 根据前述保障房供给的影响因素分析，我们建立测算保障房合理供给量的基本模型： 其中，保障性住房覆盖面（F）与有住房保障需求的家庭比例（R）高度相关。在简化分析的情况下，由于数据的