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PAGE PAGE 1 建筑物区分所有人对地基的权利 王利明 中国人民大学法学院 教授，博士生导师上传时间:2002-3-15 (一)案情 秦某曾于 1986 年建造一栋三层楼房，面积约210 平方米，1990 年秦某将一层转让给本镇居民郑某，郑某在一层开了一家餐馆，双方在办理房屋产权变更登记时，在登记簿和产权 证书上都注明该房屋为双方共有，但在登记薄的附记栏中注明一层为郑某所有，二三层为 秦某所有。1994 年，当地遭遇罕见的洪灾，该楼一层遭水淹，水退后房屋严重受损，秦某与郑某遂协商决定：将该房屋拆除后，由秦某出资 15 万元，郑某出资 10 万元，翻盖一栋三层楼房，郑某占有一层，秦某占有二三层。协议订立的第二天，双方遂将旧房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因该块地段位置较好，愿出高价购买该块地基。秦某也考 虑到自己难以筹措 15 万元的盖房资金，遂决定转让地基。双方协商，以 8 万元的价格转让该块地基。价款交付秦某以后，秦某告知了郑某，郑某并未表示异议。但提出，因该房属于双方共有，且其所有原房屋的一层，对地基享有全部的使用权。因此，卖地基的价款应当由 双方均分。秦某认为自己应分得价金的三分之二，郑某只能分得三分之一的价金。双方因不 能达成协议，郑某遂向法院提起诉讼，请求分得 4 万元价款。 (二)对本案的不同观点 本案在处理过程中，法院内部形成了几种不同观点。 第一种观点认为：该地基既然为双方共有，秦某无权将该块地基转让给他人，秦某的转让行为构成了无权处分，该转让合同是无效的。 第二种观点认为：秦某的转让行为是有效的。因为秦某占有原房屋的三分之二，因此有权单方面决定该地基使用权的转让，而且由于秦某占有原房屋的三分之二，对地基当然也享有三分之二的使用权，并应当分得出售价金的三分之二。 第三种观点认为：秦某的转让行为是有效的，但就该块地基使用权的归属而言，既不能确定是按份共有，也不能确定是共同共有。在此情况下，根据有关规定，应推定该地基使用权为双方共同共有，双方各享有一半的权利。 (三)作者的观点 我们首先需要确定原房屋的产权形态。原房屋最早为秦某单独所有，1990 年秦某将原房屋一层转让给郑某以后，尽管双方在该房屋产权登记薄上注明房屋系双方共有，但实际上 该房屋却并非共有，而是区分所有。其原因在于：所谓共有，指数人对某一项财产共同享有 所有权，而不是指数人对一物分别享有所有权。可见，共有乃是一个所有权，即使在按份共 有关系中，各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务，各个共有人的权利都可及于 共有物，但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独所有权。共有是指财产所有权主体为 数人，但其本身却并非一种特殊的所有权形式。而建筑物区分所有，是指将一栋建筑物采用 某种方式进行分割，而区分为专有部分和共有部分，各区分所有人对其专有部分享有完全的 所有权，对共有部分享有共有权。就专有部分而言，它是单独的所有权，与一般所有权无异， 在产权登记时也应分别进行登记，因此，在区分所有情况下，一栋建筑物实际上已为多人单 独享有，这样，所有权已不是一个而是数个。由于区分所有人对其专有部分享有所有权，因此他可以独立使用收益并处分该财产，他人不得干涉。由于区分所有是由单独所有和共同所有所组成的，因此，它是一种特殊的所有权形态。在本案中，秦某将一层房屋转让给郑某以后，郑某只是对一层享有所有权，而二三层所有权仍为秦某所有，在登记薄的附记栏中对此也作了明确记载。可见，该三层楼房已经通过横向的分割方法，而分割为两个部分并属于不同所有人所有，从而形成了两个不同的所有权。但双方对大门、楼梯、墙壁等仍享有共有权。可见，该房屋产权形态实际上是区分所有，而非共有。 有人认为，本案中双方登记时注明产权共有，考虑到一层为郑某所实际使用，二三层 为秦某所实际使用，因此这只是一种按份共有。我认为：这一观点是不妥当的。因为一方面， 在按份共有的情况下，各共有人享有的权利应该及于整个共有财产，只是应对整个共有财产 所享有的权利和承担的义务应按份额来确定。而在本案中，郑某只能对一层享有所有权，秦 某只能对二三层享有所有权。他们都只能对房屋的一部分享有权利。尤其是就各部分的房屋 来说，他们并非是按照份额来享有权利，而是对房屋分别享有所有权。另一方面，在按份共 有情况下，各共有人不管是对整个共有财产，还是对共有财产的某一部分都不享有完全处分 权，各共有人所能处分的，仅限于其份额。某一共有人在处分其份额时，其他人在同等条件 下，享有优先购买权。而在本案中，郑某对其一层的房屋，秦某对其二三层的房屋都享有完 全的处分权，且无论是秦某还是郑某，在处分其楼层时，他人均无权干涉，也不得主张享有 优先购买权。可见，该房屋不属于按份共有。当前，由于我国立法并未明确确立建筑物区分 所