建筑物所有权人对共有部分使用之立法探讨.docxVIP

PAGE PAGE 1 建筑物所有权人对共有部分使用之立法探讨 钟明霞 深圳大学教授上传时间:2003-9-23 在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人 对共有部分使用的纠纷也逐渐增多。实例一：某市东光花园是台商兴建的一个高级住宅区， 第一期工程 6 座楼房， 于 1995 年 5 月交付使用。1995 年底，该市移动通信局未经业主、物业公司许可，便让邮电企业某通信股份有限公司在东光花园购得4 号楼 7C 房建基站，并在距屋顶 2 至 7 米高度不等的地方，安装了 6 根模拟天线和 6 根数字天线。业主反映强烈，准备联名对移动通信局提起诉讼【1】。 实例二：南京一家物业管理公司，将大厦一层电动扶手梯旁的公共部位 100 余平方米出租给一单位设摊经营。大厦部分业主认为，在购房时已将该公共部分分别摊入所购房屋的建筑面积中，对此公共部分业主拥有使用权，物业管理公 司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，并将此案诉至法院【2】。 我国目前并无专门的共有建筑区分所有权法规，民法通则也未作规定。为解决和避免纷争，对建筑物所有人的共有部分使用权加以规制实属必要。本文着重探讨以下问题：建筑物共用部分的界定及性质；共有部分的使用及限制；共有部分的管理与费用，以期引起立法重视。 一、建筑物共有部分的界定及性质 建筑物包括专有部分和共有部分。专有部分必须具备构造上和利用上的独立性。而共有 部分，因供给所有者共用，其权利应归属于全体或一部分所有者共有。共有部分中，有些在 性质上或构造上属于当然共用，例如地基、楼梯等，学说上称为“法定共用部分”。有些属 契约上的共用部分，如停车场、娱乐室等，其构造和利用上虽有独立性，但依所有人的契约而成为共用部分。日本现行法律就将共用部分确定为“专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分之建筑物附属物和依法约定为共有部分之附属建筑物”，与“通往数个专有部分的走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供全体或其一部共用的建筑物部分。” 现代各国立法均将建筑物的共用部分推定为各相关所有权人共有。但对于该共有的性 质，理论上却观点不一。日本学者多主张共同共有说，认为于一建筑物上所共同生活之人， 为了共用部分之管理与共同生活秩序之维持，往往须制定规约及选任管理人，彼此间因而形 成合伙关系。因此，建筑物之共用部分乃为全体所有权人合有， 也即共同共有【3】。根据该说，建筑物共用部分之共有，系为了共同目的，禁止请求分割，也禁止让与应有部分。德国民法著述一般认为，建筑物所有人的共有权在法律上为按份共有性质的权利，各单一权利 人按照自己的份额享受权利并承担义务。各权利人享受权利和承担义务的份额，根据其拥有 的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定【4】。 台湾学者也多主张按份共有说，认为建筑物共用部分，属台湾“民法”第 823 条第一项所规定的，因物之使用目的不能分割之按份共有。郑玉波先生指出，区分所有建筑物之共同部分，如楼梯、隔壁等，以及附属之共用部分，为不得分割之按份共有【5】。 上述两种学说尽管有分歧，但均主张：共有部分既不能请求分割，也不能单独让与，而是应随各相关建筑物所有权之移转而移转。这也是建筑物之共有与民法物权编之共有所不同 之处。在一般共有，最为重要的是共有物的分割请求权，而在建筑物共用部分（应有部分之比例），只要专有所有权继续存在，该共用部分既不能请求分割。因而不可依一般共有法理来处理建筑物所有权人间的相互关系。近来我国有学者主张，应根据建筑物之不同形态（所 谓纵割式、横切式与混合式）而区别，或属共同共有，或属按份共有【6】。不无新意。 确定建筑物共有部分的性质，有利于明确所有权人作为共有人的权利、义务及责任。例 如共用部分修缮费用的负担，对共同共有而言应为各共有人间的连带债务，对按份共有而言 则为各共有人间的按份债务。对这个问题，我国现行民法无明文规定，司法解释也极少涉及。本文认为，建筑物之法定共用部分，因不具有构造和利用上的独立性，共用人也就无从请求 分割和让与，但共用人仍可按其份额来行使权利和承担义务，所以不妨解释为不得请求分割 的按份共有。而规约共用部分，虽其构造上、利用上仍具独立性，但依所有权人之规约而成 为共用部分，如允许共用人请求分割或转让，将违反约定共用的宗旨。并且，其对共用部分 的使用、收益乃至处分，基于公共安全的考虑，须受到团体规约的约束。因而同样认定为不 得请求分割的按份共有较妥。 二、所有者对于共有部分的使用及限制 对共有部分的使用，是共有人的一项基本权利，对此各国立法大多有明文规定。日本建 筑物法律规定，各共有人对于共用部分，得按其用法予以使用。德国住宅所有权法规定，共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时，有权对共用部分予