2023年6月地产债运行情况报告.docx

核心观点： 上半年地产债发行规模为 2064.2 亿元，较上年同期下降 0.6 ，整体仍处于明显偏低水平；国有企业和民营企业发行结构严重失衡，且受到期量较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年整体净融资额为-550.1 亿元，上年同期为 188.8 亿元。其中，6 月发行规模为 244.6 亿元，已连续两个月同比大幅负增，除民营房企发行规模较低的影响外，当月国有房企的发行规模也出现明显收缩，背后是近期楼市持续转弱，部分国有房企信用风险也有所暴露。 上半年利差修复态势明显，但二季度随着楼市转冷，市场预期转为悲观，修复趋势明显转弱，季末利差上行；债券交易活跃度和价格异动方面，上半年整体表现平稳，价格异动较多的债券基本出自已违约或展期的主体。 上半年共计新增 3 家境内地产债违约主体，均为前期已展期主体，信用风险的变化趋于稳定，部分源于弱资质房企信用风险已在前期充分暴露。6 月无新增境内债违约和展期房企。 上半年各月境外地产债净融资额均为负值，境外地产债融资仍处于收缩阶段。6 月境外地产债发行规模为 35 亿元，净融资额为-238 亿元，短期内发行量难以覆盖偿还需求。信用风险方面，上半年新增 4 家境外债实质性违约房企，境外债信用风险仍在蔓延。 二季度以来楼市表现明显转弱，在此背景下，供需两端政策相继出台，6 月下旬 5 年期以上LPR 报价下调,近期监管宣布延长“金融 16 条”部分政策期限，均利好市场信心的恢复。我们预计，着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆，接下来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷，加大公积金购房支持力度，减免房地产交易环节税费，引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。另外，在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度、乃至推出新的定向支持工具的可能。我们判断，若各类政策调整到位，三季度末楼市有望走出趋势性企稳回升势头，四季房地产投资也将出现回暖。在此之前，地产债发行规模大概率会维持较低水平。在销售端和融资端压力未现明显缓解之前，还需持续关注房企信用风险变化。 报告正文： 一、上半年地产债发行规模为 2064.2 亿元，较上年同期下降 0.6，整体仍处于明显偏低水平；国有企业和民营企业发行结构严重失衡，且受到期量较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年整体净融资额为-550.1 亿元，上年同期为 188.8 亿元。其中，6 月发行规模为 244.6 亿元，已连续两个月同比大幅负增，除民营房企发行规模较低的影响外，当月国有房企的发行规模也出现明显收缩，背后是近期楼市持续转弱，部分国有房企信用风险也有所暴露。 1-6 月共计发行境内地产债 190 只，同比增长 1.6；合计发行规模为 2064.2 亿元，同比下降 0.6； 到期规模为 2614.3 亿元，净融资额为-550.1 亿元，上年同期为 188.8 亿元。整体来看，上半年地产债发行规模仍处偏低水平，且受到期量较大影响，上半年各月净融资额均处负值区间。此外，国有企业和民营企业的发行结构仍然失衡，两者占比大约为 9:1。 具体看，6 月共计 21 家房企发行境内地产债 27 只，发行规模为 244.6 亿元。与上月相比，发行主 体数量、发行债券数量和发行规模分别增长 50.0、22.7 和 12.1。当月境内地产债到期规模为 381.9 亿元，净融资额为-137.3 亿元。 6 月地产债发行规模较低，已连续两个月同比大幅负增。具体看，6 月地产债发行规模为 244.6 亿 元，环比增长 12.1，但同比下降 32.1，已连续两个月同比大幅负增（上月为同比下降 44.1）。我们认为，6 月地产债发行规模与信用债整体发行水平出现背离，表明房企融资端出现收缩，或受近期楼市转弱，部分国有房企信用风险有所暴露等因素影响。 图表 1-2：2018 年以来地产债发行规模（左图，单位：亿元）；2022 年-2023 年 6 月地产债发行情况（右图，单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 民企发行规模维持低位，国企发行规模有所收缩。6 月，国有企业共计发行地产债 23 只，发行规模达 207.6 亿元，同比分别下降 25.8和 37.3，近两个月国有房企地产债发行规模收缩明显（上月同 比下降 52.0）；民企方面，共计 3 家民营企业发行地产债，分别为新城控股集团、万科股份和滨江集 团，合计发行规模为 37 亿元，占比约为 15，略好于去年同期（去年同期为 29 亿元，占比约 8）。 当月发行规模较低致净融资额大幅负增。6 月，国有房企、民营房企到期规模分别为 152.3 亿元和 229.6 亿元，净融资额分别为 55.3 亿元和-192.6 亿元，整体净融资额为-137