华润万象生活-市场前景及投资研究报告-品质生活做市商，资产价值塑造者.pdf

证券研究报告 | 公司深度报告 2023 年07 月30 日 华润万象生活 （01209.HK ） 强烈推荐（首次） 品质生活“做市商”，资产价值“塑造者” 总量研究/房地产 目标估值：NA 当前股价：38.85 港元 摘要：考虑到（1 ）重奢赋能打造高壁垒及差异化优势; （2 ）央企及内资背景优 基础数据 势助力轻资产外拓；（3 ）行业潜在资管转型对强运营能力企业的价值发现。我 总股本（百万股） 2283 们认为公司作为品质生活“做市商”及资产价值“塑造者”，相较一般轻资产 香港股（百万股） 2283 管理类企业，估值上理应具备相对明显溢价，给予“强烈推荐”评级。 总市值（十亿港元） 88.7 香港股市值（十亿港 88.7 ❑ 概述：公司较早完成多业态布局，综合商业运营能力处于行业头部领先水平； 元） 每股净资产（港元） 7.0 管理层高管商业项目经验丰富，上市时设立“员工优先发售计划”，使员工 ROE （TTM ） 15.4 共享公司成长收益；股权架构上，央企背景，股权集中，架构清晰； 资产负债率 44.6% ❑ 购物中心：（1 ）市场方面，在市场总量相对饱和但并未过剩的背景下公司仍 主要股东 华润置地有限公司 具备发展空间；重奢细分市场方面，主要行业玩家重奢购物中心品牌的布局 主要股东持股比例 72.29% 时间普遍偏早，“先发优势”下提前占据“重奢品牌资源”及“优质区位资 股价表现 源”，而公司作为内资企业，相比于港资或更适应市场，更有助于把握外拓 % 1m 6m 12m 机会； （2 ）具体到公司方面，重奢赋能打造高壁垒及差异化优势，a.重奢优 绝对表现 -0 -13 11 势下公司拥有更强的品牌效应及定价话语权、更高的运营坪效及板块毛利率； 相对表现 -4 -1 14 b.同时还有助于适应市场变化，及时调整产品定位，以及扩大轻资产管理输出 (%) 华润万象生活 恒生指数 40 类型；c.此外，公司会员数量持续增长，购物中心会员消费占比接近六成，往 后看，大会员体系将打通华润置地及华润集团旗下各类消费场景，多维度共 20 享流量池，存量高净值会员优势或逐步突显；