2023年地下停车场的所有权和使用权.pdfVIP

地下停车场的所有权和使用权 案情介绍 本市大胜房地产开发公司〔以下简称大胜〕拟建造星河花园一号楼〔住宅楼〕出售。在该公司 报批的有关文件和图纸中，均标明该楼欲建 15 层，一层为本楼地下停车场。1997 年 7 月，该公司 办理完毕各项手续即开始兴建大楼。于 1994 年底，该楼建成，1998 年 8 月该公司开始做广告售楼。 1998 年 9 月起，张某等人先后与大胜订立了购房合同。 合同第八条规定： “甲方〔即大胜〕将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。”1999年 2 月张某等搬住该楼以后发现大胜已将该楼 50 多套房连同地下停车场卖给本市最大的一家商贸集团 即新光集团。该公司在购得上述套房和停车场后明确说明，因地下停车场的车位仅供住在本楼的本 单位的职工使用，其他住户如要停车必须按每 24 小时 15 元 的标准缴费。张某等十余人遂找到大胜 交涉 。大胜提出，合同中虽有规定提供车位，但并未说 明是无偿提供。双方 因不能达成协议 ，张某 等十余人遂到法院提起诉讼 。要求大胜无偿提供车位。在诉讼 中法院将新光集团列为第三人。 审判结果 北京市海淀区人 民法院经依法开庭审理，于 2000 年 1 月 13 日作出判决 ，认定大胜公司与新光 集团之间的房屋买卖合同合法有效 ，星光集团有权收取停车费用 ；大胜公司在合同中明确承诺向购 房者提供停车场所，现已构成违约 ，故判决大胜公司每月代交相关停车费用。 本案评析 在本案中，合同规定提供地下停车场的停车车位，只是允许住户可以无偿使用，但并没有将所 有权转让给住户。 我们首先需要讨论地下停车场的所有权问题，地下停车场是否可以成为所有权的客体？从民法 上看来 ，作为所有权客体的物必须是特定的 、独立的物。所谓特定的物 ，就是说 ，作为所有权的客 体的物具有独特的特征 ，不能以其他物代替 。所谓独立的物 ，是指物在空间上能够个别地 、单独地 存在。如果标的物不具有特定性和独立性 ，权利人就不能对该物进行支配 ，因而也就不能形成所有 权，尤其是因为所有权的转移要采取登记和交付的方式 ，如果标的物不具有的特定性和独立性 ，则 无法登记或交付 。在建筑物 中，一定的空间能否成为单独所有权的客体呢？一般来说 ，由于单纯 的 空间不具有遮闭性 ，很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须能够以墙壁作间隔等隔开，使一 定的空间具有遮闭性 ，才能使隔开的空间具有构造上的特定性和独立性 ，从而为某人独立地 、排他 地支配 。就地下停车场来说 ，停车场在建筑物内形成了一定空间 ，但由于停车场与其之上 的房间有 墙壁隔开，地下停车场 四周的范围也是明确的且具有独立的出入口 ，所以已经成为与住房相区别的、 独立的特定物。诚然 ，在停车场内也可以设置为整个建筑物所使用的各种管线、电表等，但这并不 能否认地下停车场在构造上和利用上的独立性 。因为这些设备在停车场中仅占据了极小 的空间 ，放 置这些东西并不阻碍停车场发挥其作用，不能以此否认其利用上的独立性 。所以我们认为地下停车 场应该与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体 ，如当事人之间无特别约定或处分财产的表示 ， 该停车场所有权应为整栋房层的所有者即大胜房地产开发公司所有。只要大胜没有明确放弃停车场 的所有权，就不能否认其对地下停车场享有的权利 。对用户来说 ，不能因其购买了楼房就自然取得 了对地下停车场的部分所有权。 在本案中，大胜与张某等在购房合同中明确规定： “甲方〔即大胜〕将为本楼住户提供地下 停车场的停车车位”。从该规定中是否可以认为大胜已放弃了对地下停车场的所有权，值得探讨。 该条规定提供车位是指提供车位给住户使用，而不是停车位的所有权转让给住户，因为所有人要放 虽有规定提供车位但并未说明是无偿提供双方因不能达成协议张某等十余人遂到法院提起诉讼要求大胜无偿提供车位 弃或转移其所有权必需要有明确的表示，否则，不能认定其具有此意思。由于该条中，大胜并没有 明确声称放弃对停车场的所有权，因此可以肯定大胜仍然享有对停车场的所有权。这样张某等购买 了住房后仅能按合同规定享有使用地下停车场车位的权利。由于大胜并没有转让地下停车场所有 权，这样大胜对地下停车场仍享有如下权利：第一，有权将地下停车场所有权转让给他人，因此本 案中，大胜将地下停车场转让给新光集团是合法的。第二，既然大胜保留了对车位的所有权，因此 有权对车位的使用