西虹桥商务区国家会展配套商业地产产业研究报告.pdfVIP

项目管理 西虹桥商务区国家会展配套商业地产产业研究报告 宏观分析 虹桥商务区不是一个行政区域，而是一个功能区域。从地理概念看，根据市政府相 关文件规定，虹桥商务区规划范围为：东至环西一大道，即外环线 A20；西至现状铁 路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。总用地面积约 26.3平方公里。虹桥商务区范围内，将出现一个占地 1.4平方公里的商务功能核心区， 预计明年启动建设，2015年实现年生产总值超过100亿元。此外，根据城市总体规划， 虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到A11，西面 到A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。 根据市政府批准的控制性详细规划，核心区的开发总规模约 158万平方米，其中 商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14 万平方米，会展约14万平方米。 根据虹桥商务区管委会设想 ，在2010年虹桥机场西航站楼开通时 ，该区域能有一 批新的项目开工建设。而整个区域将用两年左右的时间建成。 商务功能区的主要业态将是面向全国的总部经济 ，包括会议产业功能及贸易、商 业。同时 ，该区域还应具备商务、酒店、文化娱乐等设施。商务功能区的建设应该避 免单一功能。他举例说 ，区域内如果有会议 ，没有配套生活设施 ；或有配套生活设施 ， 没有娱乐、体育健身场所 ，整个商务区就会缺乏人气。 开发过程中 ，政府将主要通过规划、产业布局、功能定位来引导。管委会明确 ， 区域开发的主体角色由市场扮演。 根据预计，到2015年，商务功能核心区年生产总值将超过100亿元；2020年将 超过150亿元。 根据规划，26.3平方公里的范围内将布局“一环、两轴、三核、五区”。根据市 政府的批复和控详规划，商务区将是上海现代服务业的新亮点 ，上海经济发展的新引 擎。根据规划和功能定位 ，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸 易中心的核心功能区之一。 商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点 ，以会 展、商业等为特色 ，其他配套服务业协调发展的产业格局。局部区域或要求建筑实现 “零碳排放”。 而根据现有规划，虹桥商务区 26.3平方公里的总体布局是 “一环、两轴、三核、 五区”。一环，指外围由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成的生态绿环，是虹桥 商务区生态品质的保障。两轴 ，指东西向空间发展轴和南北向空间发展轴 ，为这一区 域发展的基本构架。三核，指由东西向空间发展轴串联的三个重要功能核心。其中 ， 交通功能核心由虹桥机场西航站楼、铁路虹桥站、轨道交通、公交巴士站和地下停车 项目管理 库等构成的枢纽功能综合体，是虹桥商务区最重要的功能构成要素和服务长三角的动 力之源；商务功能核心则位于交通功能核心西侧，主要布局与枢纽功能密切相关、服 务辐射长三角的商务办公、文化、交流功能，是虹桥商务区建设的活力之源；机场东 片核心是指虹桥机场航站楼及周边商业、商务、行政办公等形成的片区功能核心，带 动机场东片的改造和更新，完善加强枢纽服务功能。五区，指按照功能布局形成的核 心区、虹桥机场、北片区、南片区、东片区等五个不同功能板块。 在26.3平方公里范围内，规划总建设规模约 1100万平方米，其中对外交通规划 设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。 产业策略研究 会展行业研究 会展业呈现出蓬勃生机事实上，我国会展业起步较早 ，特别是近年来会展业异军 突起 ，呈现出良好的发展态势。 主要表现在 ： 一是 建设规模不断扩大。据有关部门统计 ，全国现有大中型会展场馆 150多个， 会展面积 300万平方米以上，已经超过了号称“世界会展之国”德国的展馆面积 ，拥 有一批具有国际水平的现代化会展场馆。而目前各地都在大兴土木 ，会展馆建设方兴 未艾 ，据不完全统计 ，全国正在建设或规划将在未来三年内建成的各类会展中心的会 展面积可能超过100万平方米。 二是 会展活动空前活跃。据有关调查表明 ，举办和参加会展的数量不断增多 ，2004 年我国会展项目数量超过 3000个，出国办展近800个；参展企业500多万家 ，参会 专业观众近2000万人次 ；节庆活动5000多个，参与观众达数亿人次。会展收入增幅 明显 ，目前举办各类展