伟业-天津贻和安太里项目前期营销建议_120PPT.pptx

天津贻和·安太里项目 项目初步认知;B.A.Consulting;规划用地性质：住宅、商服用地 总用地面积：27619.10平方米 容积率：≤4.5 总建筑面积：124285.95平方米 建筑密度：≤30% 绿地率：≥35% 建筑限高： 住宅≥80米； 商业不低于三层 商业建筑面积比例：10% 车位 1：1;项目特质1;项目特质2;规划条件严格 ：建筑排布及楼型局限性大;回迁量大、单户面积大 ： 回迁占总住宅面积的42%，其中90平米以上户型占总住宅面积的18%;项目特质;B.A.Consulting;根据项目特性引出的核心问题;项目核心问题;B.A.Consulting;;区位价值独一无二，供应相对稀缺，具备打造高端产品的属性 快速城市化，大量高收入、高素质移民涌入，衍生出大量高端需求;天津市房地产发展增速较快，市场发展空间大 受政策、利率等因素影响，近几年房地产价格将在增幅放缓的情况下稳定增长，但是核心区域由于土地的稀缺性，仍将出现跳跃式增长 成交量受外部影响，08年出现一定调整;交通分析;;地块周边有多所学校：贻成幼儿园、上海道小学、二中心小学、塘沽二中、塘沽一中、育华中学，其中市重点两所：塘沽一中和塘沽二中； 商业配套齐全：乐购超市、国美电器城等； 医疗：塘沽医院； 公建：塘沽图书馆、塘沽体育馆、海图出版社等；;地块外部现状——学校;地块外部现状——住宅;地块外部现状——商业及公建;用地价值分析;B.A.Consulting;核心卖点梳理;城市精英·现代生活·家;项目客户定位;项目产品定位;项目价格定位;建筑方案试排;用地规划限制条件;方案1;方案2;方案1与方案2对比;鸟瞰;自由分割的户型 ——1+12 60平米一居与90平米两居拼接，成为150平米的三居，满足大家庭的空间需求； 拼接后面宽更大，户型舒适度更高； 拼接后减少标准层户数，提高居住品质。;有无组合户型的对比分析;;;南北通透 单层少户 初级立面形象要求 初级园林景观要求 物业服务水平 社区规模 景观因素;;户型建议——90平米奢华一居;户型建议——80-90平米二居;入口有类玄关感觉； 动静分区明确； 南向起居主卧； 露台位置隔层变换，制造挑空两层的优越感受；;动静分区明确； 全明南向双厅； 主卧私密，转角飘窗； 厨房连接北向工作阳台，创造居家整齐洁净;;;结构改动小； 组合前后户内空间布局均合理；;建筑单体建议;建筑单体建议;建筑单体建议;强烈的色彩和材质对比，营造新的城市空间肌理;园林景观建议——中心集中绿地;园林景观建议——景观节点;园林景观建议——引入水元素;园林景观建议——楼前小绿化;园林景观建议——入口开放广场;;富有冲击力的外观，营造城市节点的视觉效果；;交通组织及停车;酒店式公寓的设计亮点——建筑风格;酒店式公寓的设计亮点;酒店式公寓的设计亮点;酒店式公寓的设计亮点——户型;酒店式公寓的设计亮点——入口大堂;酒店式公寓的亮点设计——配套商业;;回迁安置;回迁安置;货币安置;货币安置;两种方案对比;附件：贻和安太里项目区域市场认知;2007年第四季度天津市一级土地市场成交量呈爆发式增长，成交量达615.7万平方米； 随着新家园政策的逐步落地9月上市，10月天津一级市场呈现火爆局面； 2008年天津市土地成交面积月保持在200万平米左右，成交量相对平稳。;数据来源：天津市土地交易管理网;07年天津各区土地成交价格;宏观市场——一级市场;塘沽区07-08年土地成交情况：;; 注：自07.5月始加入开发区成交量 数据来源：每日房价;随着区域人口增加，新移民的刚性需求和投资信心的提升，市场将仍保持于快速上升期。;数据来源：天津市国土资源和房屋管理局网;;由于本项目所在竞争区域在售项目非常少，将竞争范围扩大到塘沽区及开发区； 目前竞争区分为新河海洋高新板块、泰达居住板块、开发区中心板块、紫云新港板块、海河南岸板块、塘沽中心板块，本项目处于塘沽中心板块。;板块价值概述： 属于老城区概念，历史发展的长久性带来了人文环境以及社会环境的完善体系，同时也造成本板块的土地稀缺； 在有限的土地面积上规划建设高容积率、高品质产品成为此板块住宅的特点。 产品类型： 高层住宅、100-120主力面积区间;项目名称;板块价值概述： 依托自身良好的生态资源，新河、海洋高新板块属于塘沽中心板块外扩领域，已成为新兴的高品质居住产品聚集区。随着区内新项目的不断增多，板块知名度日益提高，整体价值逐渐得到市场认可。 产品类型： 规模性生态居住社区 多层、点式高层;项目名称;板块价值概述： 新港板块在06年被市场