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CHINA LAND 房地产行业波特五力模型分析 --------------房地产竞争力分析 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第1页。 波特五力模型理论 五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。 五力分别是： 2.潜在竞争者进入的能力、 3.供应商讨价还价的能力、 4.购买者的讨价还价能力、 1.替代品的替代能力、 5.行业内竞争者现在的竞争能力、 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第2页。 五力模型框架 行业竞争对手 现有公司间的竞争 潜在进入者 新进入者的威胁 供应商 供方议价能力 替代品的威胁 替代品 购买者 买方议价能力 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第3页。 —— 房地产业五力模型分析 房地产业竞争状况 研究 Part 1 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第4页。 （一）替代产品的威胁： 波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强。 房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的小产权房；单位的公积金住房。 政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。 小产权房主要问题是购买风险太大。 综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商品房。 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第5页。 （二）潜在的新进入者威胁： 波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、新资源，但也有威胁。 首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。 其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产市场。 再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。 综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第6页。 （三）供应商的议价能力： 从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易中他们得到的是暴利。 开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。 房地产市场中没有替代品，因而只有一种供应商，供应商的议价能力得到提高。 综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强，面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户往往没有办法，只能妥协。 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第7页。 我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。 （四）购买方的议价能力： 目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。 综上所述，在中国的房地产行业，购买方的议价能力比较弱。 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第8页。 波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。 （五）现有竞争者的竞争能力： 我国房地产企业的数量。 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第9页。 （五）现有竞争者的竞争能力： 例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国房地产前十巨头垄断者。 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第10页。 （五）现有竞争者的竞争能力： 行业增长程度高。 高额固定成本。 区域性强。 综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第11页。 —— 房地产的关键成功因素 Part 2 房地产行业波特五力模型分析全文共17页，当前为第12页。 房地产企业的关键成功因素 （一）必要的土地资源储备 土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。 （二）丰富的人力资