武夷山项目营销提案.doc

武夷山项目营销提案-项目 武夷山项目营销提案-项目 ? 武夷山项目营销提案 ? ? ? 第一部分：武夷山 市场调查分析第一节：社会经济发展现状调查分析一、地理位置与交通武夷山市地处福建省北部，东邻浦城县，南接建阳市，西与光泽县毗连，北部与江西铅山县交界，隶属福建省南平市。武夷山市区距南平市约189km，距省会城市福州382km。交通条件发达：武夷山市现状交通已初步形成公路为主，铁路、航空并举的综合运输体系。公路可达南平、邵武、浦城和江西的上饶。铁路开通有至上海、南京、合肥的固定线路以及厦门、福州至武夷山的旅游专线。武夷山机场设计年吞吐量42万人次，现已开辟国内航线23条。 二、面积与人口1、城市面积小，城市化率低：市域总面积约2813.91km2，下辖五镇五乡六个农场。2000年底总人口215272人，其中非农业人口58200人，城市化率27％，市域人口密度76.5人/ km2。2000年市区实际总人口为62281万人（不含旅游人口），建成区7.32 km2。2005年底，人口总量约22万人，市区人口约6.6万。2、人口分布相对分散：2000年，崇城、星村、兴田、五夫、武夷五镇计37658户137616人，平均每户3.65人；五镇的户数占全市总户数的67.29％，人口占全市的64.95％；五镇的非农业人口46547人，占全市的88.25％。 三、社会经济发展水平1、经济总量小，基础不够雄厚：2005年地区生产总值30.18亿元，比增11.7%；地方财政收入1.21亿元，比增13.74%；全社会固定资产投资24.5亿元，比增42.5%；社会消费品零售总额11.8亿元，比增16.85%；外贸出口1673.27万美元，比增21.47%；2、经济发展速度较快：十五期间，全市地区生产总值年均增长11.7%，高于九五1.3个百分点；按常住人口计算，人均地区生产总值接近1650美元。累计完成全社会固定资产投资70.16亿元，比九五增长1.86倍。地方财政收入由2001年0.83亿元提高到2005年1.21亿元，年均增幅达9.88％五年来，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长分别为10.43％、8.88％。3、城乡居民收入水平较高：2005年，城市居民人均可支配收入9320元，比增9.21%，农村居民人均纯收入4513元，比增9.69%。 四、产业结构三次产业比重为23.63:24.01:52.36。第一产业比重偏大，第二产业相对滞后。旅游业是武夷山市的支柱产业，茶、竹、烟业是传统产业，近年来，工业也有了一定的发展，但对国民经济的贡献仍较低。 第二节：城市发展规划1、城区发展规划整体思路城区一体发展，稳步推进市区南扩，围绕城区一体发展的布局，按照国际性旅游度假城市标准，明确分区发展定位。形成城区、景区、度假区、杜坝会展经济区、武夷新区五区一体发展格局。2、经济和人口发展规划目标（武夷山市国民经济和社会发展“十五”计划和2010年规划纲要）总量目标：2010年国内生产总值63.8亿元，年均递增22％。城市化目标：2010年城市化水平达到50％左右。 生活目标：2010年城镇居民人均可支配收入17836元，农民人均纯收入8520元，年均递增12％。?人口目标：2010年人口总数23.46万人，人口自然增长率8.5‰。市区常住人口控制在7.8万人左右（不包括农业人口的自然转移、校区人口）。 3、对房地产业的影响?经济总量的增加，以及人民收入水平的增加，意味着房地产发展的经济基础条件和消费者购买力的保证。而人口的增加，意味者房地产市场的现实需求。年份?人口总数（万人）?增加人口（万人）?居住面积需求增加（万平方米）2005?6.6??2010?7.8?1.2?36???（按人均居住面积30平方米估算）据此判断，未来武夷山市的房地产购买需求以换房为主，部分居民家庭将拥有二至三套住房；武夷山市房地产市场 销售价格将进一步提升，但销售量将在一定水平上稳定。 市场环境分析结论：1、经济的快速发展，使得武夷山市的发展正处于一个飞速上升的阶段，为房地产业发展打下了良好的经济基础；2、武夷山市人口分中心聚集的现状，以及人口增加的缓慢，导致 房地产开发的规模效应难以体现，开发规模较难扩大。3、人均可支配收入绝对高速增长，和存款数量的增加，则意味居民购买力日益增强。项目开发价格拉升有需求增长作为客观前提保证。 第三节、房地产 市场分析 1、房地产开发水平：武夷山市人口分布相对分散，原有的居住习惯使得房地产消费群体相对狭小。近两年整个房地产行业的飞速发展，刺激了当地消费者的购买意识和购买行为，也促进了当地 房地产开发水平。 2、开发规模：武夷山市 房地产开发的规模都较