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商业街销售方案 商业街销售方案 一、返租销售 当前项目的工程进度已经导致商铺销售困难，因此采用纯销售或带租约销售模式是不合理的选择。返租销售是项目唯一的选项。返租销售是商铺销售中传统主流营销手法，通过让客户获取稳定租金收益及保持购铺信心，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。对于购铺客户而言，投资商铺物业可以享受开发商提供的返租回报，同时也可以坐等商铺的升值以获取差价，成为最佳选择。 如何设计一套合理返租模型 项目曾经在15年以5年8%回报的带租约方式销售，但业绩惨淡。分析原因：市场前景不乐观，观望情绪较浓；项目工程进度缓慢影响；销售定价过高；利益刺激力度不够。因此，即使项目重启施工，其它方面的不足仍需重点解决。尤其是下半年万达广场已正式进入市场，项目将面临巨大危机，而利益刺激是最有效的竞争手段。 1、返租年限 购买商铺是长期投资行为，往往需要15年以上才可实现回本。因此，给予投资者越长的回报年限客户购买信心越足。返租10年是一个合理的选择，可以刺激销售信心。 2、返租年利率 年回报率8%是一个合理的选择，可以反映商铺投资的价值，直接影响投资者的购买意愿。提供8％租金回报可以吸引更多的投资者参与。 以上方案可以有效地促进项目销售，为后续项目的发展提供资金支持，降低经营风险，对整个公司的良性运作有极大的帮助。 客户购买商铺可获得高达8%的租金回报，比存款利息高出近3倍。客户只需支付50%的首期款，余下的供铺款可以用返租租金冲抵，10年后出租或转让商铺均有更大的收益。如果回报低于8%，客户投资者会感到不划算，缺乏购买欲望。 项目回笼资金利息每年可获得275万的活期银行利息。完成销售资金回笼可减少项目贷款利息，节省成本。如果将销售回收的资金用于其他投资获得更好的收益率，投资客户的补贴可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。补贴仅作为一种资金成本。 8%的租金回报对发展商的补贴较少，一般不会有太大压力。如果美食街销售效果好，能促进和提高综合体市场售价，其附加值将远远超过发展商的补偿部分。 以美食街3单元为例，预计未来10年的平均租金可达到70元/平。10年租金收入与返租支出持平，8%的10年返租方案是可行的。 实施一次性返租到首付，可使商铺投资客的层面扩大，降低首期门槛，解决商铺滞销难题。以美食街3单元为例，返租后首付可降至不到10万。 自营商户购房是另一种购买商铺的方式。自营商户可以获得更多的灵活度和自主权，可以更好地满足其业务需求。 针对自营户购房，我们将提供创业基金补贴，补贴比例为商铺总金额的10%。这笔补贴将直接在首付款中减免，为购房者减轻负担。 对于购铺5年以上的，我们将提供三、五年无条件回购政策。如果购房者想退房，我们将无条件回购商铺，只需要扣除5年的返租租金。如果已经办理了房产证，除了扣除5年的返租租金，回购时产生的税费将由购房者自理。 为增强商业吸引力，打消投资者对经营风险的疑虑，我们将寻找第三方专业担保公司或银行介入，为投资者的收益提供担保。这将增强投资者的投资信心，为商业合作提供更加稳定的保障。