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鲅鱼圈 南部新城区二级市场调研报告 2012 年2 月22 日 1 前 言 目前市场的背景 全国房地产行业出现下滑状态，进入一个深度调整期 国家统计局2月 18 日公布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。在调控依然从严的形势下， 楼市“拐点”加速到来。专家们预计，未来房价回调趋势仍将持续。受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房 预期下降，市场进入深度博弈。芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心，房地产市场量价将 继续调整。芜湖房产新政被叫停，调控不放松的政策预期加强。去年底中央经济会议明确 2012 年坚持房地产调控不动摇，促 进房价合理回归。近期温家宝总理多次强调房价合理回归不动摇。去年末，佛山、成都放松限购均被叫停。芜湖是今年首个出 台房地产新政的城市，尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4 日即被叫停。目前来看， 中央对地方政府“救市”充满警惕，这将进一步强化房地产调控不放松的预期。 由此我们可以看到，中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，“从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归”， 这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商 和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。未来 几个月内，央行可能多次下调金融机构的存款准备金率，主要金融机构的存准率将降至19%或19.5%，由此市场会获得一定的 流动性，肯定会有部分资金进入楼市，但是预计进入房地产领域的部分不会太多，对房地产企业资金链起不到多大的缓解作 2 用。这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决 心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。 现阶段鲅鱼圈房地产行业状况 （1）受国家调控的影响，鲅鱼圈整体市场的低迷 鲅鱼圈本地的房地产市场也受到了政策的影响，先期开展的保障房项目是国家利民生的一个大项目，对本地的商品房项目有 一定的影响。鲅鱼圈地区的房地产市场从去年入冬后，进入了一个深度的调整期，到今年开春以来也没有太大变化。各家楼 盘到访的客户量都大规模减少，客户观望态度明显，造成了成交量的减少。一方面是国家调控的原因，另一方面也是受季节 性的影响。鲅鱼圈地区房地产市场上的存量还是较大，本地市场趋于饱和状态，我们也希望政府能够继续加大力度吸引外地 资金及企业进驻鲅鱼圈，在拉动鲅鱼圈整个经济形势的同时，也带动鲅鱼圈房地产市场的繁荣。我们相信在未来几年，国家 经济继续保持良好的增长态势，我们鲅鱼圈的房地产市场也会持续旺盛的增长。 （2）消费者持币观望，到访量明显减少，消费者在等待降价 通过我们长期的观察与调研，从去年10月份到现在，各楼盘的客户来访量骤减。整个市场低迷的非常明显，再加上媒体的大 肆宣传房地产市场的各项调控，对消费者购房信心打击非常大。根据我们在南城区各家售楼处进行客户访谈调研中了解，现 在消费者大都认为房价已经被控制住，未来还有下降的可能，没有好的产品不会购买，投资的客户更谨慎，不会轻易出手， 3 都准备在观望观望看看。客户的购买行为变相的进行了积压。目前新闻媒体大肆宣传全国一线城市房价下降的报道，对于整 个鲅鱼圈的客户心理上造成了冲击，消费者正在等待鲅鱼圈市场的降价，所以现在出手购房的客户大幅度减少。房地产传统 旺季到来之前，整个鲅鱼圈市场都将处于一个低迷的状态。随着时间的推移、季节转暖，鲅鱼圈外来流动人口将逐渐回归， 这也会带动鲅鱼圈整体的房地产市场的复苏。 经了解，鲅鱼圈老城区楼盘价格与去年一样，新城区除了尾盘的鸿基国际每平米降 100元，部分楼盘稍有涨价趋势， 例如：湖海假日每平米涨价300元，恒基河畔花园每平米上涨200元，银河上园每平米上涨200元，渤海玉