“带方案供地”源起何时？一文看懂发展过程与操作流程.docxVIP

作者：蔡佳迎 李妍北京明树数据科技有限公司 前言 文章整理了各地“带方案供地”政策，供大家参考交流。该文章结论基于作者收集的相关政策得到，如有不当之处，欢迎指正和讨论。 2023年5月12日，自然资源部公布自然资印发【2023】69号文，提出：对市政基础设施和标准厂房建设项目，在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，由自然资源主管部门依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施“带方案供应”。政策的印发引起热议，但是早在2019年，“带方案出让土地”这一说法就已开始出现，各地纷纷出台相关政策并进行实践。 一、什么是“带方案供地” 所谓土地“带方案”出让，即土地出让前，政府将城市设计、建设工程方案、功能运营、基础设施建设要求等相关条件予以明确，作为土地出让的前提条件，纳入土地出让合同；受让人在取得土地后，必须按照合同约定的条款进行施工建设和经营，落实相关的条件和要求。根据所带方案的不同，土地带方案出让可分为带城市设计方案、带建设工程设计方案、带基础设施条件、带功能运营要求四种类型。 二、“带方案供地”可追溯至2019年 从能够追溯的资料来看，“带方案供地”这一概念自2019年在地方政府的政策文件中就有提及，“带设计方案出让”模式与传统出让模式相比，不同之处在于设计方案编制主体不同、编制时间节点不同、内容要求不同。其中，“带什么方案”和“带哪些方案”是“带方案供地”的关键线条，随着经验的成熟和时间的演进，带方案供地这一概念的内涵越来越丰富。第一阶段：“带初步设计方案出让”2019年6月，广东省自然资源厅印发的《广东省自然资源厅关于印发贯彻落实《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018——2020年）》具体措施的通知》中提到，“鼓励产业用地试行先招后拍’带项目出让’方式供地。率先实施产业用地标准化出让和带设计方案’出让，加快项目落地建设。”此时，“带方案供地”被叫做“带方案出让土地”。同年的8月和9月，东莞市和济南市分别印发《东莞市战略性新兴产业建设用地使用权带设方案出让实施办法（试行）》和《济南市带建设工程设计方案出让项目供地实施意见（试行）》，提出对“新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生命科学和生物技术”以及工业仓储(含标准厂房)、轨道上盖综合开发类项目带设计方案出让土地。这里所说的带方案主要指“初步设计方案”，竞买人取得土地后，仍需办理《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，并按照土地出让合同中的建设工程设计方案进行建设。第二阶段：“带初步设计方案出让”+“带土地规划设计方案”2020年10月，广东省揭阳市出台政策，提出首先“形成规划设计初步方案”，并对“规划设计初步方案通过在政府网站、公众号等媒介公开招商推介和征求意见，与有意向的投资开发商开展交流，完善形成土地规划建设设计方案，作为土地出让公告的附件，纳入土地出让合同。”因此，在初步设计方案的基础上进行进一步深化，需完成“带土地规划建设设计方案”，竞买人取得土地后可立即办理建设工程规划许可证，实现拿地即可开工。第三阶段：“设计方案”的范围进一步扩大2021年7月，广东省人民政府办公厅印发《关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》提出，推动“交地即开工”。对于规划建设条件明确的工业项目，市县级人民政府可组织自然资源、住房城乡建设等主管部门同步编制建设工程设计方案、施工图设计方案，由市、县自然资源主管部门纳入供地方案，实行“带方案”招标拍卖挂牌供应。在项目单位签订土地使用权有偿使用合同并按规定完成相关手续后，自然资源主管部门和住房城乡建设主管部门可依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可等相关证书。意味着“设计方案”的包含的内容更加丰富，更是细化到了施工图设计文件。2023年5月，广东省自然资源厅印发《关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知》，提出要带项目实施方案供地。点状供地项目可按规定合理设定供地前置条件，带项目实施方案供应土地，并将相关行业主管部门提出的产业类型、标准、形态及规划条件、建筑标准、节地技术、公建配套、用途变更、分割转让限制等要求，与履约监管责任、监管措施、违约责任等内容一并纳入供地方案、土地划拨决定书或有偿使用合同以及项目履约监管协议中。项目开发主体与土地权利人签订的土地使用合同中，应当明确土地开发利用及续期条件，保障项目整体、长期开发运营。该政策，将方案要点更加细化。第四阶段：“带方案供地”进入推广阶段2023年5月，自然资源部印发《关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发【2023】69号）提出，为保证土地要素供应和项目尽快落地，提出鼓励同步核发规划许可，对市政基础设施和标准厂房建设项目，在不违反市场公