南京格致路地块前期策划报告97p1559279253.pptx

在这片会让人感动的土地上，它那么贴和自然，仿若共生。我们确定它必将会是有故事、有成长、有感情脉络的建筑。它将与众不同，用产品本身来诉求生活理想。第 页【我们在想】1- 在这样有生活憧憬的地方，我们一定要盖一座有生活梦想的乌托邦，去实现一些人对于理想生活的追求。2- 它具备了实现高端产品的操作条件，可以实现高利润货值。3- 以稳健的开发策略，迎合市场和客户的真实需求。 第 页南京格致路地块前期策划报告目 录第一章 项目概况第二章 市场研究第三章 客户初判第四章 整体定位第 页【第一章 项目概况】第 页项目概况|地块指标受限于地块指标，产品规划将指向于低密类产品。南京格致路地块项目出让面积：178818平方米建筑面积：182394平方米容积率：1.0＜R≤1.02 建筑密度：≤28%建筑高度：≤12米绿化面积：35%出让年限：住宅70年；商业40年规划用地性质：住宅用地第 页项目概况|四至地块工整，自然环境得天独厚。周边产业、项目整体偏向高端。 西至方向风景区入口 南侧一道之隔江宁高尔夫球场 东侧紧邻伴山香槟园别墅区 北至弘景大道本案第 页项目概况|地块现状地块自然条件良好，开发便利，可结合方山景区属性，可形成有效的溢价点。 地块整体较为平整，由东向西侧缓慢降低。西侧紧挨方山风景区处有天然小湖泊。区域内多为草地，有少量成林树木。无高压线缆等公共设施。项目概况|配套属性配套目前比较匮乏，暂依托大学城的配套。随着园区的规划建设，未来可以实现自给自足。商业配套项目周边配套比较匮乏，需依托大学城配套，在东侧有江宁大学城美食城、乐活时尚街区、江宁体育中心、文鼎广场。 北侧有大学城星河影城。大学城整体商业氛围较差。入住商户较少，项目距大学城配套均有一段距离，在当地客户可接受的行程范围之外。教育配套项目周边没有较有名的小学，但同属一家开发商的五矿东方龙湖湾社区配有幼儿园和小学。此项目现在还不确定是否建幼儿园。医疗配套项目周边较近距离内没有大型医院，但是今年会开工建设南医大附属三甲医院，并计划于2012年建成。第 页项目概况|交通属性路网交通及公共交通自驾车和乘坐地铁均可较快的达到本案，交通较为便捷。地铁一号线南延线路网交通 从市区机场高速入口，行车至地块约15.9公里，共需23分钟。公共交通 地铁一号线南延线，交院站距离本案约800米距离。从市区出发约1小时可达到本案（含从地铁站步行至本案的时间）。 附近直达市区的公交车目前暂无。本案项目概况|小结我们有：1、明晰的项目发展规划2、可见的城市轨道交通3、生态的宜居氛围4 、成熟的五矿品牌几个初步判断：1、这里是区域价值洼地2、这里是区域认知洼地3、这里是区域价格洼地关键点充分关注区域发展及主题性产品定位博弈市场第 页【第二章 市场研究】第 页市场研究︱区域宏观经济城市经济整体发展较好，经济总量居省内前三城市GDP近年来GDP一直保90%以上增长，经济发展形势较好。2010年江苏省以39625.76亿元GDP排名全国第三，南京市以5010.36亿元排名江苏省第三位，为房地产市场发展提供了较好的经济基础。第 页市场研究︱区域宏观经济城市化进程较快，房地产市场发展迅猛固定资产投资近年来南京固定资产投资保持在15%以上的增幅，其中房地产投资占20-30%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快，正是房地产市场发展的高峰期。第 页市场研究︱区域宏观经济居民收入居民收入稳步增长，增长速度近年有所回落。近年来南京城市居民收入净额不断增加，在2008-2009年全国排名21位。但增幅在逐渐放缓，收入增幅预期逐步减少可能会影响消费信心。第 页市场研究︱区域宏观经济消费支出易受大环境影响，整体支出稳步增长消费支出近年来南京城市居民消费支出不断增加，2008年受全球金融危机影响增幅急剧下滑，2009年经济回暖消费支出又急剧上升，为近年之最。 2010有所回落。总体仍在稳步增长。第 页市场研究︱区域宏观经济小结1、城市经济整体增长势头较好，GDP经济总量居省内前三位。2、固定资产投资保持较快增长，今年是“十二五”开局之年，投资积极性较高，房地产投资增速较快。3 、消费市场需求保持旺盛，居民可支配收入及支出均保持稳步增长。但增幅有所回落。第 页市场研究︱政策环境概述2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。相隔22天，2011年2月19日，南京市正式发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，南京基于国八条细则出炉，即“宁十六条”。国八条及宁十六条标志着：政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直