博思堂-XXXX年4月苏州永新置地B-82地块龙池华府项目整合提报145p(下.pptx

;高端物业，俗称“豪宅”。 常见有地段型，如盘古大观，俯瞰鸟巢和水立方； 资源型，如汤臣一品，直面一线黄浦江景； 产品型，如浦东星河湾，在一个非传统豪宅区域凭借自身过硬品质开盘当天实现销售40亿…… 上述个案，各有各的核心价值，那么通常能称为高端物业的项目需具备哪些基因？;盘古大观;汤臣一品;浦东星河湾;博思堂定义中国高端物业十大基因;还有一点极其重要， 一个高端项目， 如果不能将所在区域带动成为高端居住片区， 则其亦不能称为真正的高端物业。;龙池华府之天命;在中国高端物业标准体系下，检视龙池华府的价值， 是否具备成为苏州高端物业范本的条件， 在面临绿城园区项目、华润平门府等强劲对手时， 是否具备竞争力， 如果还不够，需要从哪些方面进行加强。;（一）现有价值;2、御留皇风;3、捷达交通;4、纯粹独栋;1、区域认同;2、大师团队;3、皇家物业;4、顶级配套;5、高尚观念;6、群龙聚首;1、天赐山水 2、御留皇风 3、捷达交通 4、纯粹独栋 5、区域认同 6、大师团队 7、皇家物业 8、顶级配套 9、高尚观念 10、群龙聚首;龙池华府之天命;（一 ）“客户优先”原则下的本案目标客户锁定;2、从产品类型推导;3、从购买动机推导;在上述分析基础上， 博思堂项目组从公司现有资源库中选取10位基本符合条件的客户样本， 力求对本案的目标客户圈层进行真实描述，以指导本案后续营销推广。;基本信息 姓名：赵总 年龄：56岁 性别：男 职业：苏州某装饰建材市场董事长，科勒、法恩莎等品牌苏州总代理商 资产：5亿左右 籍贯：苏州 现居住地：万科瀚庭湖景顶层复式，当时购买价1100万 现有房产：万科瀚庭、太湖黄金水岸独栋、奥林春天多层顶层复式等 访谈地点：狮山路科勒品牌中心 访谈时间：2010年4月17日;访谈摘要 1、以往置业过程，获取信息的主要渠道？ 圈内朋友介绍，也会关注报纸和杂志 2、个人平时的阅读习惯、活动习性？ 一般阅读苏州日报、凤凰周刊，各种类的杂志都有涉及。 吃饭通常在顶级餐厅，例如金海华；玩一般在私人会所；有时也打高尔夫，但只是赶时髦。 一年5-6次旅游，去亚龙湾，马尔代夫、夏威???等地，坐头等舱、住顶级酒店、一年旅游开销最多150万，认为旅游就是休息。 不愿意参加商业活动，认为身价3000万以上的客户一般不会参加，除非是类似苏州工商联等半官方或官方组织的活动。 3、购买高端物业时最关注哪几个方面？ 私密性、安全性、低容积率、空间要大。非常喜欢庄园式别墅、院子停车，认为这才是豪宅，苏州目前没有。 4、四月份新政是否影响您下一步的置业计划？ 不影响，了解08年的时候苏州就高端物业价格上涨，认为豪宅具有很强的市场稳定性和抗风险性。 5、对本项目的期待或建议？ 现场样板很重要，并且应该少打广告，不要讲什么“传世大宅”，而是注重“经典、品质”。;基本信息 姓名：朱总 年龄：42岁 性别：男 职业：苏州世豪全套间酒店实际控制人 资产：3亿左右 籍贯：南通人，在苏州居住多年 现居住地：中海御湖熙岸 现有房产：中海御湖熙岸联排、万科中粮本岸、晋合水巷邻里等 访谈地点：金河国际中心31F 访谈时间：2010年4月18日;访谈摘要 1、以往置业过程，获取信息的主要渠道？ 公司有专业的地产评估师，比较相信评估师的意见，其次为财经新闻类杂志和网站。。 2、个人平时的阅读习惯、活动习性？ 喜欢看《商界》，其他杂志不怎么看，偶尔看《第一财经》电视节目。 至今未参加过中海举办的活动，如永新以工商联名义举办活动会参加。一般商务活动会在公司自有酒店或江南首席举行，对高尔夫兴趣不大。如果有高端活动：比如爱马仕的新品发布会，或者邀请马云这样的名人，也会参加。 3、购买高端物业时最关注哪几个方面？ 对品牌要求不多，认为只是一部分，最看重产品本身，物业服务也只是后期因素，不在前期考虑范畴内。 4、四月份新政是否影响您下一步的置业计划？ 不一定，我需要看地产评估师的评估报告，但是影响不会很大。 5、对本项目的期待或建议？ 永新项目应该是自住而并非投资项目，因此要考虑方面较多，并且板块内之前没有类似豪宅，在该区域物业是否值得1000万的豪宅，还有待考虑。 建议进行地块划分，根据客户要求定制别墅，降低容积率，以此来提升价格。如：人少的家庭可以把卧室数量减少，客厅和花园做大。如果能做到根据客户要求定制，客户购买欲望会加大。;基本信息 姓名：王董 年龄：51岁 性别：女 职业：创投专家 资产：3亿元左右 籍贯：苏州 现居住地：木渎天伦随园 现有房产：天伦随园别墅、汇豪国际商铺、太湖黄金水岸等。 访谈地点：园区李公堤汉璞艺术中心 访谈时间：2010年4月18日;访谈摘要 1、以往置业过程，获取信息的主要渠道？ 生意圈内朋友介绍、网站。 2、个人平时的阅读习惯、活动习性？ 苏州日报因为是