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中国公共场馆物业管理行业市场现状分析 公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活 动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影 剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全标准高、开放性高等特点。 公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体 化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、 会展接待等专业化服务。 公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1） 管理标准高，公共场馆人口密度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保 养、应急处理等能力要求更为严格；2）准入门槛高，公共场馆严格的管理标准需 要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3）增值服务空间广，公 共场馆类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场 馆的增值服务空间。 公共场馆物业排名前五的企业均为第三方物业企业，即非开发商下属物业企业。 表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验 将为其获得项目带来优势。 《2020-2026 年中国非住宅物业管理产业运营现状及发展前景分析报告》数据 显示：预计全国公共场馆物管市场规模在500 亿元左右。截至 2018 年底，全国博 物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为 5354、3173、10532、348 所。 近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为 395 万元/年，图书馆每单中位数水平约为 151 万元/年，博物馆每单中位数水平约 为 228 万元/年，会展中心每单中位数水平约为 149 万元/年，测算得博物馆物业服 务市场规模约 211 亿元，图书馆规模约 48 亿元，影剧院约 240 亿元，会展中心约 5 亿元，合计约 505 亿元的市场总容量。 公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。2018 年度 500 强物业企 业中有 236 家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为 3093 万平。但数 量占82.6%的企业的公共场馆物业管理面积在 100 万平以下，3%的企业管理面积大 于 500 万平，仅有 0.8%的企业管理面积大于 1000 万平。 公共场馆毛利率中枢在 18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率（含所 有服务）的平均值和中位数分别为 17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、 产业园类物业，高于住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。 新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。 场馆的建筑面积、展览空间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大 幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传统固有的管理模式下，难以保 障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。 据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、 影剧院的4 倍，博物馆物业市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此 类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业，博物馆在防火防盗与维持秩 序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性，需要设置专 人引导访客文明观展，并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护，这也是博物 馆物业管理市场化程度高的主要原因之一。 图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智 能系统、计算机系统的应用,对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能 化设备，完成图书的日常借还和整理服务，以及图书文献的装订、运送、保管、修 补、保温、通风、保湿，图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看，图书 馆物业数量较少，平均合同单价也较低，所以总体市场规模远小于博物馆。 影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演 出及大型会议，用电量大，物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作， 并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分，物业管理要完成放映电影的 票务服务，空调运行调试，配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影 城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高，2018 年底运营影剧院数量有 10532家，可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。 会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点，对物管公司有更为特殊的要 求。1）定制化宣发服务：在保障展品和区域安全的基础上，还需要满足布展方在