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我国物业管理发展历程 任彬 （宁夏大学医院环境学院宁夏银川西夏区贺兰西路498 号 750021 ） 摘要：我国物业管理从旧中国开始萌芽，改革开放三十多年蒜素发展，逐渐开始追赶 世界的脚步，发展过程中遇到了许多问题，遇到许多机遇，面对更多的挑战。 关键词：物业管理 历史 问题 趋势 物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现在城市管理的重要组成部分，在国际 上非常流行并得到蓬勃发展，被人们视为现代化诚实的朝阳企业。我国物业管理是在住房 制度改革带来房屋产权格局变化，房地产综合开发带来大规模住宅小区建设 ，从而推动房 屋管理体制变革的大背景下产生和发展起来的 1 我国物业管理发展历史 1.1 我国物业管理诞生发展 19 世纪中叶到上世纪 20 年代，旧中国房地产业诞生。在这个时期 ，上海、天津、武 汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建造了许多八九层 ，甚至 10 层以上的建筑。在当时 ，已 经出现了代理租赁、清洁卫生和保安服务等专业性的经营公司 ，这是我国物业管理的萌芽 时 20 世纪 80 年代初 ，我国改革开放逐步深入 ，开始逐步实行市场经济。现代化的物业 管理才从香港引入。1988 年伴随着深圳住房制度改革，房管制度的革新也陆续展开，此后 的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到普通商品房，由传统的 房管式逐步发展为专业化、企业化和一体化招投标的三化一体的物业管理模式。[1] 21 世纪以来，随着我国房地产业的不断发展，物业管理行业也日趋成熟，物业管理越 来越规范化，科学化，专业化。 1.2 我国物业管理发展的特点 国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期， 走过了风风雨雨 30 年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。国内物业管 理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨 雨 30 年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。主要表现在以下几个方面： 物业管理法规更加完善 ，政府监管日趋规范 ；经过不断的行业重组 ，物业管理企业实力增 强 ，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业 化、社会化 ；业主维权行为趋于理性 ；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范 围。 2 我国物业管理存在的问题 2.1 人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面 与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪 现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依 旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称 《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格 证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管 理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才 不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。 2.2 业主的物业知识缺乏 一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读 者 ，缺乏职业精神与职业道德 ，肆意扩大物业管理中的矛盾报道 ，或者受企业恩惠为企业 摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作 ，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传， 甚至缺乏公正而深刻的思考。 2.3 物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻 “谁享用 ，谁受益 ，谁负担”的原则 ，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住 房消费观念还有相当的惯性 ，服务标准与收费标准不符等现象时有出现 ，许多物业公司收 费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后 ，一些维修工作仍需要缴费 ，而物业公司 提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题 ，收费难问题依然困扰着各物业管理企 业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时 ，也使物业管理主体双方产生了后续 的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。 2.4 物业管理企业规模小 ，缺乏市场竞争力